对一起房屋租赁合同纠纷案的判例分析

　　杭州市中级人民法院在审理过程中，依法追加大排大公司、文西分理处、**代市场和**公司为本案第三人。经审理，杭州中院认为：益*村与**公司1996年9月签订的补充协议及租赁合同，明确约定1994年6月的租赁合同终止。益*村在收回4幢楼房后，应对**公司在其中的装修改建投资款委托有关部门审计，折抵**公司的租金。但益*村未按约定履行，便将4幢楼房另行出租他人后改建，致使现在无法审计，由此而造成的损失应由益*村承担。而**公司未按约定支付房租，已构成违约，益*村据此要求终止租赁关系，由**公司支付拖欠租金的理由正当，予以支持。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为，由各自承担相应责任。益*村与**公司间的租赁关系终止后，**公司应归还房屋，文西分理处、大排大公司、**公司、**代市场亦应随之归还。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十三条之规定，该院于2000年2月2日作出以下判决：

　　一、益*村与**公司1996年9月签订的租赁合同终止履行。

　　二、**公司、**代市场、**公司、大排大公司、文西分理处在判决生效后一个月内将其使用的位于杭州文三路北侧属益*村的3号、6号楼房归还给益*村。

　　三、**公司于判决生效后10日内支付益*村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金）。

　　四、益*村在判决生效后10日内支付**公司1、2、4、5号楼的改建装修、道路等投资款3464276.20元。

　　五、**代市场在判决生效后10日内支付益*村房屋使用费551000元（自1997年7月1日起至2000年1月31日止）。

　　六、驳回益*村的其他诉讼请求。

　　七、驳回**公司的反诉请求。

　　一审判决后，第三人大排大公司、文西分理处不服，分别上诉至浙江省高级人民法院；原审被告**公司也曾提出上诉，但因其未按规定预交二审诉讼费，依法被视为自动撤回上诉。

　　大排大公司上诉称：我司与益*村订立房屋租赁合同，同时又与益*村、**公司三方订立协议，益*村将其在租赁合同中的权利义务一并委托给**公司享有，我司已按约支付了房租，原审判令我司承担腾退承租房，与事实和法律规定不符。请求查清事实，依法改判。被上诉人益*村辩称，三方协议为办理营业执照所用，不具有法律效力，要求驳回大排大公司的上诉。**公司对大排大公司提出的上诉理由无异议。

　　文西分理处上诉称：益*村与**公司订立房屋租赁合同的目的，系由**公司开办电子市场进行招商经营，且益*村还出具授权书，将6幢房屋的出租权授予**公司，事实证明**公司原本就不是房屋的直接使用者；分理处据此与**公司签订合同，付清租金而取得承租房使用权的行为合法，且不存在履行合同义务的过错，原审判令分理处腾退房屋违反法律规定。请求将案件发回重审或撤销原判第二项，改判分理处不需腾退房屋和享有继续使用的权利。益*村辩称，分理处与**公司订立的房屋租赁合同，并未经我村同意，属非法转租，要求驳回分理处的上诉请求。