经济适用房抵押担保合同是否有效

　　一、经济适用房抵押担保合同有效吗

　　案件详情：

　　程某来电咨询胡*岩律师，今年六月份，朋友马某借了我300万元，签订了一年的借款合同，并约定马某将其所有的房屋为本次借款提供担保，针对这份借款合同，想请律师看看该份协议是否有效？

　　胡*岩律师审查双方签订的借款合同后，发现案情中存在以下几个问题：

　　第一，马某用于抵押的房屋是经济适用房；

　　第二，马某的经济适用房在银行办理了贷款手续，借款尚未偿还完毕；

　　第三，借款合同约定若到期未能按时偿还借款，则借款人自动将抵押的房屋过户到小陈的名下；

　　第四，借款合同约定双方一致同意无需到房管部门办理抵押登记，并由第三人作为见证人在合同中签字见证。

　　针对上述问题，胡*岩律师认为：

　　首先，在该份借款协议中借款的意图如果是双方真实的意思表示，且借款行为和事实已实际产生，则针对借款部分的约定有效；

　　其次，借款合同中针对抵押部分的约定无效，没有法律效力。

　　二、签订合同有哪些需要注意

　　胡*岩律师提醒：

　　第一，经济适用房性质特殊，根据现行规定，购买经济适用房不满五年，不能交易，即不得买卖、转让、办理抵押等；

　　第二，以按揭房屋为抵押进行二次贷款或借款，除符合一定交易条件外，贷款金额或借款金额不得超出房屋剩余部分的价值，否则，超出部分抵押无效；

　　第三，合同约定的若到期未能按时偿还借款，则借款人自动将抵押的房屋过户到小陈名下属于无效约定，在法律上称为“流抵押”，是指订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中约定，在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的契约。《物权法》明文规定禁止抵押当事人订立流质契约。

　　第四，《物权法》规定，以符合交易条件的房屋用于抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，也就是说，不登记不发生法律效力。