违章建筑租赁合同纠纷案例评析

　　在本案中，双方当事人争议的焦点问题在于，房屋租赁合同的标的物系违章建筑，那么房屋出租人与房屋承租人之间签订的房屋租赁合同是否有效？该房屋租赁协议无效后，应当如何处理？

　　所谓房屋租赁合同，是以房屋为租赁物的租赁合同，指的是出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人交付租金并于租赁合同终止时将租赁的房屋返还给出租人的协议。根据我国《城市房地产管理法》第52条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”建设部根据上述的规定，亦在1995年颁布的《城市房屋租赁管理办法》第3条第2款规定：“承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租。”因此，按照上述法律和规章的规定，在我国，房屋租赁只应该在两种情况下发生，第一种情况是房屋所有权人将房屋出租；第二种情况是在第一种情况的基础上，房屋的承租人经出租人同意，再将房屋转租给第三人。可见，如果既不是房屋的所有权人，同时也不是合法有效的房屋租赁合同的承租人，如果出租房屋，根据《中华人民共和国民法通则》第58条第5项“违反法律或者社会公共利益的”民事行为无效的规定，这样的房屋租赁合同是无效的合同。但是，这种情况在《中华人民共和国合同法》施行后发生了变化。该《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”按照该条规定，非房屋的所有权人将房屋出租，租赁合同属于效力未定的合同。如果在合同订立后，房屋的所有权人没有追认，出卖人也没有取得房屋的所有权，则租赁合同无效；如果在合同订立后，房屋的所有权人加以追认或者出卖人取得房屋的所有权，则租赁合同有效。

　　关于租赁房屋属于违章建筑的问题，根据建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：……（五）属于违章建筑的；……”我国《民法通则》第58条规定：“下列民事行为无效：……（五）违反法律或者社会公共利益的。”《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”根据上述的规定可知，《城市房屋租赁管理办法》系建设部1995年5月9日颁布并于1995年6月1日开始实施，其性质属于行政规章，而上述合同法的司法解释第4条却规定，人民法院确认合同无效，应当以法律和行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。那么，是否由于建设部的《城市房屋租赁管理办法》属于行政规章，在《中华人民共和国合同法》实施后，已经不能以该规章为依据，认定出租违章建筑房屋签订的合同无效？答案是否定的，因为出租房屋属于违章建筑，建房人在建房时没有履行相关的建房手续，他就不能合法取得房屋的所有权，这和出租人出租属于他人的房屋是有本质上的区别。根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定和《中华人民共和国城市房地产管理法》第52条的规定，同样地可以认定出租违章建筑房屋所签订的房屋租赁合同当然是无效的合同。