签预售合同前应注意什么问题

　　一、签预售合同前应注意哪些问题

　　商品房预售合同的内容关系到购房者的切身利益，那么购房者签订商品预售合同时应注意什么问题呢？一般而言，购房者在签商品房预售合同时应注意以下问题：

　　（一）确认开发商是否取得商品房预售许可证。因此，购房人在签订预售合同前，应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证，确认自己拟购房屋在预售许可的范围内，避免不必要的法律风险。

　　（二）认真阅读开发商制定的格式条款。开发商提供的合同中具有格式条款，这些条款往往会给购房者的利益进行限制，因此，购房者在签订商品房预售时应该仔细阅读开发商制定的格式条款，对于不明白的地方可以要求开发商进行详细的解释。

　　（三）注意土地使用年限。出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算，只有剩余年限才对购房人有实际意义。有的开发项目的开发周期很长，可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。有的具有居住功能的商品房，其对应的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。购房人应注意甄别，以免签订合同后才后悔。

　　（四）明确约定抵押权的处理方式。为筹集建设资金，开发商的预售商品房往往设定有土地抵押权或在建工程抵押权。因抵押权的权益具有法律上的优先性，若处理不当，会对购房人最终行使和享有预售合同的权利带来很大障碍和困扰。

　　（六）明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。在房屋买卖的过程中，延迟交房的情况经常发生，对此，购房者应该在商品房预售合同中约定开发商约定延迟交房应承担的责任，维护自身的合法权益。

　　二、商品房预售需要符合哪些条件

　　没达到预售条件的期房不能买，购买这些房屋，购房者的利益会严重受损，商品房预售需要符合哪些条件？我国《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应符合下列条件：

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；

　　（二）持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人；

　　（三）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间；

　　（四）已经同金融机构签订预售款监管协议；

　　（五）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。