商品房销售广告及宣传资料对开发商有什么约束

　　约定了商品房位置、单价、总价等，补充协议中约定，买卖双方确认楼书、沙盘模型、样板房等仅供参观参考，广告为要约邀请。

　　为了更好地理解，就以一个案例为例。

　　案件简介

　　被告某房地产公司在销售商品房时，通过广告及宣传资料等形式，对其商品房项目的相关配套设施作了介绍。本案原告张某某于2014年4月27日与该房地产公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定了商品房位置、单价、总价等，补充协议中约定，买卖双方确认楼书、沙盘模型、样板房等仅供参观参考，广告为要约邀请，不作为交屋的标准。同日，原告在被告提供的确认函中签字，明确表示知悉上述内容。合同签订后，原告按约定付清了房款，被告于2015年5月将涉案房屋交付给原告。入住后，原告发现该小区并不是像被告宣传的那样，宣传中承诺的配套设施均未建成使用，致使合同目的无法实现，遂诉至法院。

　　（案例索引：（2015）旅民初字第2178号）

　　裁判结果

　　法院认为，《商品房买卖合同》及《补充协议》的签订是双方真实的意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定履行权利义务。原、被告在合同及协议中约定，被告的广告为要约邀请，对原、被告没有约束力，同时被告未在广告中对涉案商品房配套设施建成时间作出明确具体的规定，因此被告对其在广告中所作的说明和允诺不承担法律后果。最终法院驳回原告张某某的诉讼请求。

　　律师说法

　　在上述案件中，争议的焦点在于开发商的广告及宣传资料是否为要约邀请的问题。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，开发商在商品房销售广告和宣传资料上的内容，原则上属于要约邀请。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，并不能作为承诺的对象。但是在一定情况下，商品房销售广告及宣传资料也能作为要约而约束开发商。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。在该案中，开发商的广告及宣传资料实际已经能够视为要约，但由于双方在协议中明确约定将其视为要约邀请，同时原告亦在确认函上签字表示同意，从而将双方争议的事实明确约定下来，造成了广告及宣传资料不能视为要约，对原、被告双方无法产生约束力。