收房应做好哪些工作

　　一、收房应做好哪些工作

　　1、开发商和物业核验业主材料。双方确认收房流程。

　　2、业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（此三项必须为原件）以及《房屋土地测绘技术报告书》，并由开发商加以说明。

　　3、业主对新房做综合验收，即最重要的验房环节。

　　4、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。双方协商并达成书面协议，根据协议内容解决交房中存在的问题。无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。

　　5、开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。

　　6、业主领取新房钥匙，签署《住宅钥匙收到书》。

　　7、与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。

　　8、办理产权证有关的事项。若业主委托开发商办理产权证，则可由开发商代收契税和房屋产权登记费。代办费金额双方协商。业主也有权拒绝代办。

　　9、业主签署《入住交接单》，收房完成。

　　二、购房者拒绝收房的条件

　　购房者在收房时如果发现房屋存在质量问题，不能简单的以质量存在瑕疵为由拒绝收房，否则相应后果当由自己承担。妥当的做法是房屋进行接受，但在交接书上标注问题，即有条件签收。当然如果能够达成开发商限期整改然后收房的约定最好。如果有下面的情形购房可以拒绝收房：

　　（一）房屋没有达到合同约定的交房条件。

　　约定条件是指消费者与开发企业在购房合同中约定可以退房的条件。在此情况下，法律更注意强调交易双方的意思自治原则，充分尊重交易双方当事人的约定。

　　根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且消费者又能证明该退房条件成立，购房者就可以拒绝收房。例如，双方约定收房时要完成精装修否则购房者可以拒绝收房，如果开发商交付的是毛坯房，购房者当然有权拒绝收房并要求开发商称单位与责任。

　　（二）达不到法律规定的交付使用条件。

　　我国法律规定，工程质量监督、规划、消防、人防等，未取得《商品房销售管理办法》规定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《测绘成果表》等“两书一表”的楼房，购房者可以选择拒收房屋，相关违约赔偿责任应由开发企业承担。

　　其中消费者最重视的、较难把握的是房屋的质量问题，在司法实践中，房屋质量问题分为房屋主体结构质量问题和非房屋主体结构的质量问题，在处理时，也是区别不同情况分别处理的。因为凭外表观察往往很难确定房屋主体结构是否存在质量问题，如果开发商不能出示质量验收合格证，那么购房者当时就可以拒绝收房。如果开发商能够出具合格证，那么购房者可先收房，待商品房交付使用后，依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，依照国家有关法律规定，购房者可以退房并要求开发企业赔偿经济损失。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，如果因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，消费者也可以请求解除合同（退房）。这里所讲的“严重影响正常居住使用”主要有以下几类情况：室内有害气体及放射性物质超标、噪声超标等，是否构成法律意义上的“严重影响正常居住使用”，要由法院来认定。

　　至于其他的一般性问题，如一般性的漏水、细小裂缝等，购房者可以选择先收房但与开发商签订协议将房屋质量问题的解决约定出来，双方协商解决，要求开发企业在一定工作日内完成维修工作。