借名买房的效力是怎样的

　　一、“借名买房”的法律关系及可能产生的权属纠纷

　　借名买房在实际履行过程中，除了借名者与被借名者之间的法律关系，还有可能涉及到与第三人（双方当事人的配偶、继承人或善意受让人、债权人）的法律关系，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。

　　（一）登记所有人不承认借名买房之实，提出权属争议

　　现实中，房价猛涨常会令登记所有人后悔不该出借机会，利益引诱下，既然所有权登记在自己名下，为何还要拱手让给他人。这种情况涉及的是事实购房人与登记所有人之间的法律关系。

　　（二）第三人对争议房产权属问题提出异议

　　最常见的就是离婚案件和遗产继承案件。登记购房人的配偶在离婚之时，会以共同财产之名要求分割争议房产；或者登记所有人死亡，其继承人不了解借名之事、不承认借名之实，认为自己享有该房产的继承权。

　　（三）房产被登记所有人处分或被法院执行

　　现实中，有两种情形可能会导致房产违背事实购房人的意志转移给他人所有。第一种情形是登记购房人擅自处分该房产。登记所有人利用登记的公信力，使他人确信自己就是房屋所有人，对房屋进行处分，包括转让或抵押。第二种情形是法院执行该房产。如果登记购房人对他人有债务不能清偿，该套房产有可能被法院查封甚至进而被拍卖。

　　二、“借名买房”的行为法律效力的判断

　　借名买房行为作为一种民事行为，判断其法律效力，应作具体分析。我国《民法通则》第55条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。通常情况下，有能力购买房屋者，多为具有完全民事行为能力的人，且房屋价值巨大，一般也不会出现意思表示不真实的情况，那么，判断借名买房行为是否具有法律效力，关键就要看这种行为是否违反法律或社会公共利益。

　　（一）借名买房行为有效

　　如果不存在恶意规避法律或政策的行为，且未对社会公共利益带来损害，应当认定这样的借名买房行为有效。这里又分为两种情形：第一种是借名行为自始至终不违法。事实购房者自身具备购房资格，但基于某种原因借用他人名义。比如前述父母为避免将来过户手续繁琐，直接以孩子名义购房。第二种是借名之初违法后违法状态消除。事实购房者自身本不具备某种购房资格，但随着法律、政策的修改或者废止或者自身条件的改变，具备了购房资格。

　　（二）借名买房行为无效

　　如果存在恶意规避法律或政策的行为，或对社会公共利益造成损害，应当认定这样的借名买房行为无效。比如不具备资格购买经济适用住房的行为。如果这类合同有效，就会侵占了符合条件的人群的利益，违背了政府推出安居房的初衷。