逾期交房违约金的起算点

　　在法学界以及现实的司法实践中，对逾期交房违约金的起算时间主要存在以下三种观点：

　　第一种观点：诉讼时效时间从合同约定的交房期限届满起算。

　　持这种观点的人认为，既然合同约定要交房时间，如果过了约定期房开商未交付房屋，则购房者就应当知道其权利被侵害，根据诉讼时效“从知道或者应当知道权利被侵害时计算”之规定，此时就应当计算诉讼时效。

　　持该种观点的人一般以《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；”为直接依据，反对者对该司法解释有不同的理解，认为《商品房买卖合同》中只约定了逾期交房违约金的计算方式，并没有约定违约金的履行期限，不能将合同中约定的交房期限等同于违约金的履行（支付）期限，因此不适用该司法解释条款。

　　第二种观点：从实际交房时间起算。

　　持该种观点的人认为，只有在房开商交付房屋以后，才能确定违约金的具体数额，在此之前违约金的数额是不明确的，只有当违约金数额确定以后，才好向房开商主张权利，此时才应当起算诉讼时效。

　　持该观点的人还认为，逾期交房的违约行为在实际交房之前是持续存在的，只有在持续违约行为终了之时才应计算诉讼时效。反对者认为，我国法律只对持续侵权行为的诉讼时效作了“侵权行为终了”起算的规定，而逾期交房属于违约行为，不适用侵权行为法则，应适用违约之债的法律规则。因此，对于逾期交房的诉讼时效应当自违约行为发生之日的次日开始计算诉讼时效期间。

　　第三种观点：从起诉之日往前推可以主张二年。

　　持该种观点的人认为，逾期交房违约金不是整体之债而是单个之债，房开商每逾期一日，则构成一日违约，产生一日的违约金，此时应当起算该日违约金诉讼时效，如此类推，在起诉时往前推超过二年的，则超过诉讼时效，尚二年内的则未过时效。

　　办案中的体会：

　　1、在桂林代理的一批几百户业主与开发商《商品房买卖合同》纠纷案件，争议焦点就是诉讼时效的起算。最终一、二审人民法院均以实际交房时间作为诉讼时效起算时间，这也许可以反映出桂林审判实践中的一种倾向。

　　2、不同的法官对法律有不同的理解，关于逾期交房违约金的诉讼时效起算，在理论界尚有较大争议，司法实践中更难保证法官有统一的认识，所以，从稳妥的角度出发，我们一般建议咨询者在合同约定的交房期届满后二年内主张权利，这样，不论法官持何种观点，都不存在超过诉讼时效的风险。