买房签了订购书定金不能退吗

　　基本案情：

　　2012年3月15日，张-欣与北京某房地产公司（开发商）签订了《认购协议书》，购买了位于顺义区的一套房子，用途是商业。《认购书》上第三条明确规定了，张-欣向该公司交纳五万元定金，并在七日内签订买卖合同，如果合同不签定金就不退了。之后，开发商开据的收据也明确了不买定金不退的字样。

　　2012年3月20日，在双方协商合同时，张-欣提出自己购房的目的是想经营一家餐厅，房地产公司考虑到油烟排放、扰民等问题不同意用于餐饮经营。双方争执不下，导致合同未能签订。张-欣认为如果无法经营餐厅，自己购房的目的不能实现，房就不想买了，遂要求退回定金，但遭到了开发商的拒绝。开发商说《订购书》已经明确说了不购买定金就不退回，所以要退定金那不是可能的。

　　法律规定：

　　最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

　　律师解析：

　　上述法律规定中，最重要的字眼是“因不能归责当事人双方的事由”，这决定了定金是否可以退回。实践中，法院一般是查明双方是否存在过错或是违约行为导致合同无法订立。如果是由于一方过错或是违约导致合同无法订立的，过错或违约方将承受定金罚则的惩罚。而如果双方并无过错或是违约行为，只是就合同条款不能达成一致意见或是其它事由的导致无法购买的，收受定金的一方就应退还定金。

　　本案中，虽然开发商在《订购书》和收据中一再强调不购买定金不予退还。但事实上，双方在签订合同时，对房屋用于餐饮经营达不成一致意见。而在房屋用途明确为商业的前提下，双方只是站到了自己的角度考虑问题，对于无法签订合同本身并不存在故意或违约。因此开发商应当退回定金。