房屋先抵后租该如何处理

　　案情介绍：

　　2011年6月，刘某向张某借款20万元，以自己的一处房产（价值30万元）作抵押，并向房地产管理部门办理了抵押登记。2012年3月刘某将该房屋租给孙某居住，双方签定了房屋租赁协议，租期3年，签定协议时刘某未告知孙某该房屋已抵押给张某的事实。2014年6月，刘某借张某的20万元到期无力偿还，张某遂行使抵押权将房屋通过拍卖机构卖于赵某并办理了房屋过户登记手续。赵某取得房屋所有权后要求孙某腾房，孙某拒不搬出，并以“买卖不破租赁”和享有“优先购买权”为由要求继续租住该房屋至租期届满，赵某不同意，双方遂诉至法院。

　　分析：

　　本案中孙某的主张并不能成立，《合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，此即俗话所说的“买卖不破租赁”；《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在享有以同等条件优先购买的权利”。但本案不适用《合同法》第229条和第230条的规定，孙某应当按照赵某的要求腾房并赔偿赵某的经济损失。

　　首先，本案房屋抵押在先，并办理的抵押登记备案手续，依据《担保法解释》第66条第一款的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。赵某取得房屋的所有权是通过拍卖方式取得的，即是抵押权人张某抵押权的实现，因房屋是先抵后租，故赵某作为房屋的受让人不受刘某与孙某房屋租赁协议的约束。

　　其次，关于承租人的优先购买权问题，《合同法》第230条规定的是出租人出卖租赁房屋的情况下，承租人在同等情况下享有优先购买的权利，但本案并不是出租人刘某卖房，而是抵押权人张某通过行使抵押权来实现自己债权的行为，不能等同于刘某卖房，故承租人孙某对该房屋亦没有优先购买权。

　　本案若是孙某承租刘某房屋在先，刘某抵押房屋在后，依据《担保法解释》第65条的规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同对受让人继续有效。因此，赵某作为房屋的受让人要求孙某腾房的要求就得不到支持了。但是赵某在租赁合同期满前享有租金收取权，在赵某取得房屋的所有权后，孙某应将租金交于赵某而不能再将租金交于原出租人刘某。