房屋租赁纠纷怎样合法解决

　　房屋租赁纠纷在市民日常生活、经营中很常见，也是很多老百姓非常关心的问题。最近，江苏省高级人民法院发布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》，就一房多租使用权归谁、优先购买权怎么行使、“二房东”转租行不行、租房装修权益界定等热点问题，统一了裁量标准。这一新规对解决房屋租赁纠纷会带来怎样的影响？市民在租房活动中遇到纠纷应当怎样合法合理的解决？昨天，三位法律人士做客晚报政法热线，为广大读者提供了专业的解答。

　　嘉宾档案

　　龚雷：虎丘区人民法院民一庭审判长

　　高梨琴：虎丘区人民法院民一庭法官

　　庞茂春：江苏政纬律师事务所合伙人律师

　　热线摘录

　　承租人什么情况下

　　有优先购买权

　　刘先生：我承租了一套门面房，房东后将房屋出售给了其他人，这事直到最近新的房主向我收取房租时我才知道，房东说他曾在我店面门口张贴了通知，另外，我后来才知道房东将房屋卖给他的一个亲戚，这种情况下，我能否主张该房屋的优先购买权？

　　龚雷：按照法律规定，出租方将房屋出售给第三人必须以书面方式通知承租人，出租人有证据证明无法通知承租人本人与授权代理人的除外。虽然你的房东说张贴了通知，但实际并不发生通知的法律后果。

　　出租人没有通知承租人，将租赁房屋出卖给第三人，第三人未办理房屋产权过户登记手续，承租人要求撤销租赁房屋买卖合同的，人民法院应予支持。出租人没有通知承租人，将租赁房屋出卖给第三人，第三人已经办理房屋产权过户登记手续，承租人要求撤销租赁房屋买卖合同的，人民法院不予支持，但承租人能够证明第三人在订立合同时知道或应当知道房屋存在租赁关系且未到期，出租人出卖房屋未通知承租人的除外。

　　另外，法律规定，承租人对出租人出卖的租赁房屋在同等条件下享有优先购买权。同等条件主要是指价格、价款支付方式等，但出租人有证据证明其与第三人存在亲属关系或其他特殊关系，且该关系对其是否出卖房屋或出卖房屋的条件确有重大影响的除外。所以，如果查实你租赁的门面房确实是出售给出租人的亲属，且出售的价格是由于亲属关系较为便宜，则你就不能主张优先购买权。

　　房客三个月没交钱我能否解除合同

　　陈先生：我的房屋租给一外地的住客，签订了一份租赁合同，租期一年，他住了半年，现在已有三个月没交房租了，前几天去收房租，他已经搬掉了，我可否解除租赁合同并要求房客赔偿我的损失？

　　高梨琴：按照新的规定，住宅用房承租人累计三个月未支付租金，经出租人催告后，在十五日内仍未支付的，出租人可解除租赁合同，你的房屋承租人发生拖欠租金三个月，你须履行催告的义务，在承租人15天仍未支付的情形后可解除租赁合同。关于损失部分，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。当然，新的规定对出租人享有的解除权进一步进行了明确，如未按照合同约定的用途使用租赁房屋，或未经出租人同意擅自改变房屋结构，在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的；另外，经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的，出租人可解除租赁合同。

　　承租人转租获利房东可主张差额租金

　　张先生：本人有一套门面房出租给个体老板王先生经营服装店，双方签订了租赁合同，合同期限为三年，现已履行了一年，但近期发现经营的人不是王老板，而是由王先生转租给了李小姐，且租金是我租给他的一倍，我把原合同找出一看发现租赁合同中没有约定是否可以转租，请问，王老板是否可以将我的房屋转租？对王先生转租获取的租金，我能否主张得到差额租金收益？