房屋租赁优先权

　　二、房屋承租人的违约行为对房屋承租人优先购买权的影响1、房屋承租人的违约行为一般不会影响房屋承租人的优先购买权。《合同法》规定违约责任为严格责任，合同一方违约应当向守约方承担违约责任，承担违约责任的方式包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。因此，房屋租赁合同中承租人有违约行为的也应当按照上述规定承担违约责任，房屋承租人存在违约行为的对房屋承租人的优先购买权一般没有影响。2、房屋承租人的根本违约行为引起房屋出租人解除合同权利行使的，房屋承租人的优先购买权并不因此而丧失。根据《合同法》，解除合同权利实质上是一种解除请求权，即当合同一方基于法律规定或合同约定享有解除合同权利时，其应当将自己行使该解除合同权利的主张通知对方，如对方无异议则即产生合同解除的法律效力，如对方有异议，则其应当请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力，在生效文书作出前，合同是没有解除的。三、房屋所有人以拍卖形式出卖房屋的，仍应当保护房屋承租人的优先购买权拍卖是买卖的一种特殊形式，既然是买卖，则房屋所有权人在拍卖房屋时仍应当尊重和保护房屋承租人的优先购买权。但问题并不是在这里，而在于以下两个问题。1、拍卖公告不能代替出租人的通知。2、承租人接到通知后不参加拍卖活动，应视为其放弃优先购买权，其参与拍卖的，其优先购买权应当受到特别保护。四、法院强制执行拍卖房屋或其他非房屋所有权人得以处分房屋的不受房屋承租人优先购买权的影响承租房屋的处分除了所有权人处分外，还可能存在法院强制执行拍卖或者抵押权人处分房屋等非房屋所有人处分房屋的情形。在该情形下，因房屋承租人优先购买权属于债权优先权，而债权的相对性特点注定其仅在特定当事人之间发生作用，所以，房屋承租人优先购买权不应拘束非房屋所有人（出租人）以外的其他得以处分人。