房屋在租赁之前存在抵押的情况怎么办

　　一、房屋在租赁之前存在抵押的情况怎样处理

　　已出租的商品房可以抵押，但实现抵押权（处分该房屋）时，承租人在同等条件下对该房屋有优先购买权；抵押权实现后，租赁合同在有效期限内对于商品房的受让人继续有效，即承租人仍可在租赁合同约定的租赁期限内继续占有、使用该房屋并从中收益，受让人除可向承租人收取租金外，不得妨害承租人的租赁权。

　　抵押后的房屋也可出租，但应当书面告知承租人该房屋已抵押的事实。已经抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对房屋受让人不具有约束力，即受让人可终止原租赁合同，承租人对该房屋不享有优先购买权、继续租赁权。抵押人未书面告知承租人抵押事实的，抵押权实现造成承租人损失的，抵押人承担赔偿责任；如果书面告知承租人该房屋已经设定抵押，抵押权实现造成承租人损失的，由承租人自己承担。

　　房屋抵押权的效力，只对于被设定为抵押物的房屋本身有效，利息、租金等孳息不是抵押物。但当债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法查封的，自查封之日起抵押权人有权收取该抵押物的孳息。抵押权人未将查封抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。取得孳息的清偿顺序：（1）收取孳息的费用；（2）主债权的利息；（3）主债权。

　　二、出租财产抵押通知注意什么

　　要注意的是：

　　第一，这里的告知方式是“要式”的，即需以书面形式。口头告知或以默示的方式视为告知均不符合法律的要求；

　　第二，抵押人只需告知承租人即可，无需征得承租人的同意。因为该财产的所有权或经营管理权属于抵押人，其处分权自然也属抵押人。因此，承租人是否同意抵押人的抵押行为，不影响抵押合同的签订；

　　第三，抵押合同成立后，原租赁合同继续有效，出租人与承租人之间订立租赁合同，形成租赁权利义务关系，只要是合法的，就应受法律保护。现在世界上大多数国家的立法都确认租赁关系可以对抗第三人。根据买卖不破租赁原则，将租赁合同的标的物转让与第三人，原已形成的租赁关系对第三人继续有效。

　　故此，抵押人将租赁的标的物予以抵押后，抵押人与租赁人可以按原租赁合同的规定继续履行。即使抵押担保的债务履行期先于租赁合同的履行期届满，当债务人不履行债务，债权人要实现抵押权而对抵押的财产进行折价、变卖、拍卖时，也不影响原已成立的租赁合同的效力。只不过这种租赁关系的租赁方因折价、变卖、拍卖行为的成立而变成折价、变卖、拍卖的受让人。

　　三、出租房屋被抵押承租人怎么办

　　首先，对该房屋享有所有权。房屋所有权，是指公民依法对自己的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。尽管您将房屋出租出去，但是房屋所有权仍然属于苏某，其有权按照自己的需要处置自己的房屋。

　　其次，依法取得的房屋所有权可以抵押。我国《城市房地产管理办法》第47条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。”据此不难看出，可以把该房屋抵押出去。

　　最后，需说明一点的是，抵押该房屋必须要通知承租人王某。我国《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”出租的房屋在抵押时，一定要书面通知承租人。抵押行为不影响您和承租人王某之间原合同的效力。在租赁期间，王某可以继续住在该房内，也可以继续收取租金。一旦不能偿还债务，而将房屋变卖或者拍卖，承租人王某仍然可以按照原来的租赁合同继续住在该房屋内直到租期届满为止。

　　在房屋租赁期间，有下列情形之一的，出租人应当按规定事先通知承租人。承租人在同等条件下，有优先购买该房屋的权利：（1）房屋所有人出售已出租房屋的；（2）出租的房屋依法抵押后，抵押双方当事人协议以折价、变卖方式处分的。出租的房屋转让给他人的，房屋受让人应当继续履行已经登记备案的租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同，办理登记备案的手续。