购买动迁房过程中需要注意哪些风险

　　动迁房什么时间可以办理过户手续

　　上海市动迁安置房不能办理交易过户手续的依据是《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》第二十八的规定，配套房、中低价房在取得房地产权证后的5年内，不得转让、出租。上海市房地产交易中心就是依据该条规定要求该类房屋必须在取得产权证满五年才能办理过户手续，今年上海市政府的房地产新政将此类房屋的过户时间由五年变更为三年，并且变更了满三年的起算时间，由以前的取得房地产权证的日期改为签订动迁协议或开发商取得大产证的日期，一般来讲，签订动迁协议在先，开发商取得大产证在后，所以基本是以开发商取得大产证的日期为准，只要开发商的大产证满三年，此类房屋就可以办理产权变更登记。

　　动迁安置房屋买卖合同有效吗

　　此类房屋未满三年能否买卖或未满三年签订的房屋买卖合同是否合法有效，这是很多人担心的问题。首先此类房屋虽然是动迁安置所得，但该房屋的产权是明确的，并且是房屋的所有权是完整的没有任何法律、行政性法规对此类房屋的的转让、出租有强制性限制。对于具有完全产权的财产，产权人享有《物权法》赋予的占有、使用、收益、处分的权利，任何人不能加以干涉。《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。前四项规定一般来讲不会引起大家的担心，大家最担心的就是第五项的规定，上海市不满三年不能转让、出租的规定是否属于行政法规的强制性规定，针对此问题做如下分下：首先由上海市房地资源局制订的《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》是否属于行政法规，《中华人民共和国立法法》第五十六条国务院根据宪法和法律，制定行政法规。该条款明确了行政法规的制定主体为国务院，所以该试行办法不属于行政法规；其次该试行法办规定的不能转让，其实只是规定不能办理物权的产权变更登记，不没有否认债权意义上的合同效力，所以并不影响房屋买卖合同的效力。综上所述，买卖双方签订的房屋买卖合同是合法有效的。

　　购买动迁房过程中需要注意哪些风险

　　由于此类房屋三年内部能办理产权变更，时间会比较长，所以比普通的商品的风险要高。够买此类房屋时还是要谨慎操作，万一将来房价涨的过高，房东违约不办理产权过户，就会出现风险。现在很多中介在操作此类房屋时都是通过设定抵押的方式来固定房屋，这是一个存在很大风险的行为，抵押的基础是存在借贷法律关系，买方是想购买房屋，付出去的钱肯定是购房款，不存在借钱给房东的意思，也就不存在借贷法律关系，设定抵押的法律基础不存在，所以设定抵押的行为应为无效，真正能维护双方当事人利益的是房屋买卖合同，合同内容约定的详细规范，将来任何一方违约，可以通过法律的途径维护自身的利益。

　　关于动迁房买卖过程中的公证

　　很多人考虑到动迁房将来的过户风险想到公证处办理合同公证，据本人了解公证处现在对动迁房买卖合同公证事项不受理，现在做的都是委托公证，即房东将将来的交易过户事项委托给买方或买方指定的人（如果办理公证委托事项，受托人尽量不要是买方自己，买方代理卖方有利益冲突，交易中心一般是不允许办理交易过户的），其实类似的公证委托卖方也是可以单方撤销的，从法律上讲，办理这种委托行为也没有什么意义，并且此类公证委托收费要比普通的委托收费高很多。

　　如何防范风险

　　动迁安置房屋毕竟要满三年才能过户，时间跨度比较长，购买此类房屋的风险与购买普通房屋相比还是会大一些。在购买此类房屋时要注意防范这些方面的法律风险：（一）购房产权证还没有办出来的房屋，要注意核实动迁安置协议，要求动迁安置协议上的被拆迁人和同住人签字。在动迁安置协议上签字的人可能只有被拆迁人，但法定的同住人是拆迁安置房屋的共有人，所以在购买房产证还没出来的房屋时一定要求同住在买卖合同上签字。（二）房屋买卖合同的内容很关键，约定要尽量详细，对付款方式、交房、交易过户、税费承担、户口、抵押、违约等条款要尽量全面，特别是违约条款的设定，要做到既要合法又要能制约对方违约，违约金约定过高法律不予保护，约定过低不能制约对方，所以在违约条款的设置上一定要重视。

　　动迁房买卖数量不断增加，由于操作过程不规范，导致过户时产生很多问题，最近因交易过户时间缩短到满三年，也产生了很多违约的情况，所以在购买此类房屋时不要太大意，还是要提高风险意识，考虑的情况尽量全面，把可能产生的风险设定在可控的范围内，保证房屋买卖流程有依据，各个环节顺利。在购买房屋涉及大额房款支付时一定要通过银行转账的方式支付，对交房后产生的专修费、物业费、水电煤有限电视等费用的缴费单尽量保留，以备将来不时之需。