房屋不可抗力违约责任

　　一、房屋不可抗力违约的责任表现在哪些方面

　　买卖合同中的违约主要表现在：一是一方无正当理由不交或不收货；二是一方无正当理由不适当履行。本案中以楼市新政出台视为不可抗力造成履约障碍作为违约的正当理由是否成立？合同法第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

　　《民法通则》第153条明确规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力指当事人订立合同时不可预见，它的发生不可避免，人力对其不可克服的自然灾害、战争等客观情况。不可抗力造成违约的，违约方没有过错，因此通常是免责的，当然，法律另有规定的除外。《商品房买卖合同》第八条规定，遭遇不可抗力，且出卖人（开发商）在发生之日起___日内通知买受人的，出卖人可以据实予以延期。对于此条款中的“不可抗力”，由于认识和理解的角度不同，在合同买卖中购房者和开发商往往会有一些争议，容易产生纠纷。而“不可抗力”又是我们在实践当中免除责任的首选途径。对于“不可抗力”，法律有明文规定，依据此规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现应同时具备不能预见、不能避免并不可克服3个条件。

　　二、对不可抗力的争议

　　目前对不可抗力的认识有一种任意扩大的错误倾向。有人认为“所谓不可抗力是指当事人不能预期且不受当事人控制，由于第三者（或外界）导致无法依约履行的客观情况”按照这个说法，不可抗力便等同于意外事件和情势变更了，范围变得相当宽广。笔者认为，如果把意外事件、情势变更和不可抗力几个概念不加区别，将在实践中难以把握，会出现契约一方会极力扩大不可抗力的范围，以便在不能履行合同时，有更多的机会为自己开脱；相反，另一方可能极力缩小不可抗力的范围，以保证自己的债权万无一失地得到实现。这样容易造成契约当事人双方的分歧，难以达成协议。一旦涉讼，法院也很难作出准确的判决。因此，在实践中对不可抗力的范围作必要的限定，是很有现实意义的。

　　不能单纯的将新政出台认定为不可抗力就来推断为违约无责，鉴于当下投机型买房众多，不利于房地产市场的健康运行，应该细分“不可克服”存在的客观情况，譬如：买受方如果是首套刚需，如因新政出台，首付比例提高，确实无力承担的，可视为不可克服，可以按违约无责论处；鉴于目前国内房地产市场价格较高，一般家庭在购买房产时自己压力较大，可供支配的资金有限，但是首套刚需人群属于国家鼓励的购房者，在出现政策性违约的情况下，可根据情况判定为不可抗力，优先按违约无责处理；如因购买二套房，遭遇新政，造成履约障碍的，应视为有能力克服，购买二套房的人群一般资金较为充裕，也可以通过出售首套房产来获取更多的资金支持来规避政策风险，因此可据此认定为并非不可克服，因此不能判定此类购房人违约无责。

　　综上所述，对于这些不可抗力的因素，比如说地震、海啸、火山喷发等等自然灾害，那么责任显然就不是开放商的了。这些问题是谁也预料不到的。以上就是本文的全部内容了，如果您还有问题，欢迎到进行在线法律咨询。

　　温馨提示：

　　《民法典》自2021年1月1日起正式施行，《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》《民法总则》同时废止。如果您涉及《民法典》规定的合同问题#