如何继承并出售外地房产

　　一、案例：

　　丈夫去世，在外地留有房子一套，房产证登记在其名下。继承人有配偶、儿子（9岁）和公婆，配偶决定出售此房，公婆也同意，如何变更产权人并顺利出售？儿子是未成年人，这样处理合法吗？

　　二、解答：

　　根据《继承法》第10条，配偶、子女、父母为第一顺序继承人，遗产分割之前各继承人对遗产形成共同公有关系。房产继承与出售首先要考虑是否侵犯未成年人的合法利益。《民法通则》第18条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”如果监护人擅自处分外地房产，一则侵犯未成年儿子的继承权，导致买卖合同无效；二则无人甘冒风险，购买存在产权瑕疵的房产，致使变现目的不能实现。

　　继承人可以考虑将外地房产分配于配偶，将同等份额的其他遗产分配于儿子或公婆，这样分配既不侵犯未成年人利益，又可顺利出售房产。首先，根据《继承法》第3条、26条，遗产是公民死亡时遗留的全部个人财产，包括收入、房屋、储蓄、生活用品等，而不局限于外地房产，这是将其他遗产分配于儿子的前提条件。其次，根据《继承法》第29条，遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产效用，针对遗产形态与继承人需求，可以采用实物分割、变价分割、作价补差、共同共有等方式分割遗产，实现物尽其用。考虑到外地房产计划变现，旨在实现其交换价值，故应当将该房产分配于具有完全民事行为能力、可以实际办理出售事宜的继承人。

　　各继承人协商一致后应当向被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地的法院提起诉讼，由法院对继承事宜做出判决，凭借法院生效判决可以到房屋登记机关办理移转登记手续。继承人也可办理法定继承公证，凭公证书办理房屋移转登记手续。

　　移转登记手续办理完毕后，配偶可以凭借房产证委托当地朋友或者房屋中介机构代理出售，授权委托书应当明确约定委托权限、委托期限、最低售价、房款支付、溢价分配、报酬数额等事项。如果需要委托办理过户手续的，授权委托书需要办理公证手续。

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　　温馨提示：

　　《民法典》自2021年1月1日起正式施行，《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》《民法总则》同时废止。如果您涉及《民法典》规定的婚姻问题#