浅淡房屋租赁纠纷处理

　　一、选题的概况和意义

　　（一）概况

　　随着市场经济的发展，推动了房地产市场的高度进展，推动了房屋租赁业的不断增长活跃。房屋租赁是指房屋所有人作为出租在一定期限内，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。但在调查中发现，租赁过程中引发的纠纷也随之增多，影响了目前房屋租赁业的正常发展。笔者就从其中常涉及的租金支付纠纷、损害赔偿纠纷、出售优先权纠纷以及转租纠纷和变更房屋用途纠纷等进行分析研究，并对以上问题提出了相应的预防、处理方法。

　　（二）意义

　　我国已经建立了相对完善的房地产业市场体系，房屋租赁市场已成为其主要组成部分，能有利促进房地产业和住宅业的发展，有效地解决商品房空置问题，能加快改善和提高人民生活水平等。但由于当事人缺乏相应的法律知识和自我保护意识，在租赁过程中出现了许多不良现象，阻碍了正常的房屋租赁产业的发展速度。一旦产生纠纷，依法妥善处理，这对维护当事人的合法权益，维护法律的尊严，维护社会的安定，为经济建设创造一个良好的治安环境具有十分重要的意义。

　　二、房屋租赁纠纷的主要表现

　　（一）租金违约纠纷

　　这是房屋租赁中最为常见的纠纷。在房屋租赁时由于没有书面合同，只有口头协议，或租赁合同对租金、租期的约定不明确或由于市场行情的变化，出租方与承租方出现纠纷。有的承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金的，出租人要求承租人在合理期限内支付，承租人拒不付款，出租人要求终止合同，承租人不愿意搬出。

　　（二）损害赔偿纠纷

　　房屋租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的。常见的有以下几种：

　　（1）房屋损坏赔偿纠纷这多数是承租人在装修或者使用过程中由于自己的过错致使房地产受到损毁，也有是出租房屋本身的质量问题致使出租房屋损毁的，出租人与承租人在房屋损坏责任上产生纠纷。

　　（2）人身财物损害赔偿纠纷由于出租房的质量问题，或者由于出租人的防护措施不当，造成承租人人身、财物损害的，对于出租人是否承担责任，责任有多大而产生分歧。

　　（3）房屋共有人的合法权益损害纠纷房屋共有人对所属房屋享有共同的权利（包括共同共有和按份共有），部分共有人未经其他共有人同意而将房地产出租，侵犯了其他共有人的合法权益。

　　（4）装修费用纠纷房屋租赁关系特别是用于经营的房屋租赁关系建立后，经常会在承租人装修房屋时发生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情况，这其中就涉及到尚未摊销的装修费用的处置纠纷。