房屋租赁合同纠纷

　　案情简介：史某租赁尹某门脸房一套，合同约定该房屋用于餐饮店，并约定了租金和付款期限等条款。合同签订后，承租人史某开始装修，遭到小区多名业主和物业公司的阻拦，说市政府有明确规定，小区的底商不可以经营餐饮店，会污染环境。史某随即向市政府有关部门进行咨询。市环保局告知，市政府确实有规定，说城镇建成区内按规划属于居民住宅的房屋不得改作或者租赁给他人用作能够产生噪声、振动、油烟、粉尘、异味的饮食、娱乐行业的经营活动用房。否则，办不了环评，也领不了营业执照。眼看经营无望，史某多次找到出租人尹某要求解除合同，返还合同款项，尹某拒绝。于是史某将尹某告上了法庭。

　　法律解析：本人作为原告承租人史某的代理人参与诉讼。庭审中，出租人的代理人认为，市政府的规定太隐蔽，虽然颁布，但长期压在领导的办公桌底下，没有其他人知道，出租人根本不知道有此规定的存在。另外，如果合同要解除，承租人也有过错，承租人在租赁房屋前应当对相关的法律风险进行充分的考虑和咨询，不能在签合同前什么都不管，而等到出问题了，全把责任推到出租人身上。

　　对此，作为原告承租人的代理人，我的答复是，首先，法律法规一

　　房屋租赁合同纠纷案例

　　代理意见

　　尊敬的审判长、审判员：

　　委托代理人接受原告汽车维修公司的委托，担任原告汽车维修公司诉被告xxx、xx租赁合同纠纷一案原告的一审代理律师，经调查取证了解本案案情及参加庭审，现发表如下代理意见，供法庭参考：

　　原告提起诉讼有事实及法律依据

　　1、2009年10月31日，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限为2009年10月31日至2012年10月31日。其中第一年租金为四十万元，第二年的年租金为四十二万元，第三年的年租金为四十四万元，原告已经依约支付二被告第一年租金四十万元及1万元水电费押金。但是，2009年11月30日唐山市城市建设管理领导小组办公室下达了《关于下达南新道南侧第一批企业养殖业拆迁任务的通知》，要求原告租赁院落于2010年1月15日前限期拆除，此前政府也已多次通知并于2010年12月将租赁院落停水断电。致使双方合同目的无法实现。

　　2010年1月31日为政府通知及搬迁的最后期限，原告要求与被告一同去拆迁办办理解除合同手续，被告以不同意拆迁并要求与政府继续谈判索要补偿为由拒绝前往。因租赁房屋停水断电，无法使用，原告无奈在1月31日前已经搬离。根据双方租赁合同第九条第二款约定，由于政府政策等原因导致合同不能全面履行的，租金应当按实际使用时间计算。但经原告多次催要，二被告无正当理由拒不退还剩余租金。

　　原告提交的房屋租赁合同、租金及押金证明、收条、水电费证明、在拆迁办主持下与第三人签订的解除租赁协议书以及张xx、宋xx、王x三证人的当庭作证及被告当庭陈述2010年2月初停电，2011年6月开始供电等事实均可证明其一，原、被告租赁关系的合法存在；其二，水电费在2010年1月31日即原告使用期限内由原告实际交付（原告提交的结清至2010年1月30日的电费证明及原告提交的水费显示2010年1月30日前并无拖欠）；其三，因政府拆迁停水停电致使原、被告合同目的无法实现，合同无法继续履行等客观事实。原告提起诉讼有事实依据。【阅读全文】