专家：作低房价合同中拒绝履约一方过错更大

　　作低房价合同中拒绝履约一方过错更大

　　近期，上海市出现了一些因作低房价而引发的二手房买卖合同纠纷，司法实践中也出现大量同案不同判现象。为对作低房价的行为进行规范，统一法律适用，日前，上海市检察院第一分院组织召开了“房屋买卖中作低房价同案不同判一类问题民事审判检察监督”专题研讨会，邀请有关法律专家、房地产管理机关、税务机关相关专家对此进行深入研讨。

　　房价上涨过快导致纠纷不断

　　所谓同案，是指同一事实，同一法律关系，尽管此案与彼案之间的事实不可能完全相同，但“同案”却是相对存在的。同案不同判现象是指两个案件之间，事实相同，法律关系相同，所作出的判决结果却不同。

　　二手房交易中作低房价，指的是交易双方将房屋成交价格大体分解为房价与装修、设备补偿金两部分，使得纳税申报的房价低于实际成交的房价，从而达到逃税的目的。然而，一旦交易不成，买卖双方易出现合同纠纷。当诉至法院后，有的法院判决作低房价的买卖合同或居间协议无效，有的判决有效，还有的判决部分有效、部分无效。这在一定程度上影响了司法权威，影响到司法机关公信力。因此，检察机关对同案不同判问题加强法律监督具有十分重要的意义。

　　上海市第一中级人民法院审监庭庭长盛某某分析认为，因作低房价引发的二手房买卖合同纠纷案件在房地产市场红火的今年上半年比较突出，主要原因是房屋价格上涨速度较快，超过了交易双方已经协商好的价格，加上作低房价后的合同明显对卖方有利，既可以捂房惜售又可少赔违约金。从法院的判决来看，对这种作低房价合同纠纷案件的判决一直没有统一，同案不同判的现象较为突出。

　　应根据双方过错大小进行裁量

　　在专题研讨会上，上海社会科学院法学研究所研究员徐某某等专家表示，在房地产买卖交易中，根据我国有关税收法律法规，买方应缴纳契税、印花税，卖方应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加以及个人所得税。房地产交易双方在买卖合同或居间协议中作低房价，客观上违反了税法强制性规定，逃避了国家税收，导致国家税款流失，损害了国家利益。因此，根据《合同法》的规定，合同可因违反法律、行政法规强制性规定而无效，作低房价的条款因违反税收强制性规定而无效。但合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。作低房价的买卖合同或居间协议的其余部分属当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应属有效。因此，作低房价的房地产买卖合同中作低房价的条款无效，其他部分有效。

　　上海市人民检察院有关人士认为，一般情况下，房地产交易双方作低房价的，无需承担民事法律责任，只需按照真实房价继续履行合同即可。但在某些案件中，由于双方约定了虚假房价，导致一方当事人此后对虚假房价提出异议，并影响了合同的继续履行，对此买卖双方均有过错，应各自承担过错责任。但对虚假房价提出异议并拒绝履行的一方过错更大，其存在两方面过错，第一，违反国家法律，作低房价；第二，拒绝履行房地产买卖合同，或拒绝按照居间协议签订房地产买卖合同。而愿意履约的一方当事人仅存有一方面过错，即违反法律作低房价。因此，法官应根据双方过错情况进行裁量，确定合理的违约金数额，避免出现过错大小不同的当事人承担相同的责任，或一方当事人承担全部违约责任的情况。

　　该人士表示，这种责任分配方式，客观上有利于减少作低房价现象的产生。交易双方在签订作低房价合同时，应预料到相应的风险，即对方以房价虚假为由不履行合同的情况下，由于双方对作低房价均有过错，愿意履约一方也应承担一定责任，客观上减少了当事人，尤其是不能从作低房价行为中获利的一方当事人作低房价的意愿。

　　出台法规遏制作低房价行为

　　记者了解到，由于房地产市场中二手房交易的活跃，以及国家频繁使用税收政策来调节房地产市场，由中介机构斡旋交易双方作低房价逃避国家征税，已成为房屋买卖中介行业的潜规则。

　　针对这一现象，上海市人民检察院认为，中介机构由于具备房地产交易方面的专业知识，往往在作低房价过程中起到了至关重要的作用，理应进行处罚，但目前尚缺乏相关的法律规定。因此，建议有关部门制定行政法规或地方性法规，赋予房地产管理部门对中介机构促成交易双方签订作低房价合同行为的行政处罚权。对中介机构确实存在促成交易双方作低房价行为的，可以予以通报，并将通报内容在新闻媒体上公布，还可以进行警告、罚款、没收违法所得以及暂扣或吊销营业执照等行政处罚，对具体操作的执业人员，也应进行警告、罚款、没收违法所得等行政处罚。

　　上海市房地产交易中心副主任陈某某表示，目前，上海市已有小部分地区建立了房地产价格评估体系，指定评估公司对二手房成交价格进行评估，如果交易价格过低，可能通不过评估，无法进行过户。这一评估系统实行后，确实在一定程度上减少了上海市这些区域作低房价的行为。但房地产价格是随着市场的变化随时波动的，评估系统应当综合各方面信息，随时进行更新。因此，建立全市规模的评估体系尚需时日。

　　●相关案例

　　今年6月，上海市市民赵先生在某中介机构的推荐下看中一套二手房，在与房主协商后，双方以总价203万元的价格达成交易协议。为了少缴税款，交易双方及中介机构一起签订了房价为150万元的居间合同。就在双方即将前往房地交易部门登记的前夕，卖方房主忽然提出加价要求，遭赵先生拒绝。由于居间合同上已经写明不执行合同的违约金为房价的1%，赵先生坚持要按照203万元来计算违约金，卖方房主则只愿按150万元来计算支付，协商无果之后双方对簿公堂。8月中旬，负责审理此案的上海市虹口区人民法院一审判决合同有效，原告赵先生败诉。赵先生不服，后向上海市中级人民法院提出上诉。