我国发展公募型REITs模式应借鉴美国经验

　　2008年底，国务院金融“国九条”提出了“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道”。至此，官方首次明确提出了要利用房地产信托投资基金（下称REITs）创新融资方式。这一说法为近年来我国是否可以开展该类金融创新产品定下基调，得到各方的积极响应。我们认为，在国家千万百计以投资拉动经济增长的背景下，2009年中国资本市场出现REITs产品的可能性极大。

　　REITs产品最先诞生于美国，从1960年正式创立后几经演变，这其中经济环境的变化和随之产生的法律制度安排变化是最主要的因素，具有最为明显的示范效应。

　　REITs的基本理念通常被称为马萨诸塞信托，起源于19世纪中叶在马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托。依照目前法律规定，美国的REITs成立并能够投入运作必须满足一定的条件。资产要求、收入要求、股东人数、红利分配和资金来源。

　　美国REITs的发展与其法律制度的不断完善是分不开的。美国税法经历几次重大修改，促使房地产基金的健康发展。一方面放松了管制，促进其繁荣发展，另一方面加强对其监管，防范其投机行为，使其成为真正意义上的房地产投资信托基金。除税法改革外，REITs自身也在不断改革和创新，表现在：所有权形式的改革，管理结构的改革，结构形式的创新，专业化程度不断提高等方面。

　　2004年至今是全球REITs募集发行的第二个高峰。以美国为例，2007年虽然受次贷影响资本市场持续下跌，但仍然有80多只REITs发行受益权证（包括首发和增发），募集资金总量高达179亿美元。

　　我国REITs发展道路可结合国情在产品方案、交易结构、投资范围和税收政策等方面进行适当的创新，推动REITs快速成长。

　　首先，实施必要的税收优惠政策。税收优惠是美国等成熟REITs市场发展的主要驱动力。REITs行业根据税法和市场状况，在结构、经营策略等方面做出相应调整。为促进REITs市场发展，各国都以美国模式为参照，有条件地给予REITs以税收优惠，例如英国2007年推出REITs法规，重要的推动因素就是同意给予REITs以特别税收优惠。

　　REITs运作过程中面临的税收主要包括REITs和投资者两个层面的税费。其中对REITs征税主要体现在REITs所得税环节和交易环节。在国外，对REITs采取税收中性原则避免重复纳税，同时还提供专门税收优惠政策，比如：各国对于REITs向受益人分配的股息或收益免征公司所得税，大多数国家对于REITs的交易免征印花税，对于境内外机构和个人投资者，一些国家为促进REITs的发展也给予投资者一定的税收减免。我国在发展REITs的过程中，可以借鉴国外的经验，为REITs的快速发展提供必要的税收优惠。

　　其次，促进机构投资者的广泛参与。虽然各国初始设立REITs的目的之一是为小型投资者投资房地产提供方便，但机构投资者的广泛参与对一个国家REITs市场的快速健康发展至关重要。在美国，1981年机构投资者所持有的REITs股票的交易量，大约占全部交易量的10%；而截至到1999年，这比例上升到了39%。在澳大利亚，正是由于20世纪90年代以后养老基金等机构投资者积极参与REITs投资，才形成REITs发展的第一波高峰。大量证据表明，在REITs市场中，随着机构投资者参与程度的提高，REITs的经营业绩不断提升。这具体体现在：促进REITs份额价格的形成，提高REITs管理决策的质量，提高REITs的社会知名度和认可程度，减少反常的REITs价格波动，提高市场的透明度和效率等等。在我国发展REITs的过程中，基于REITs产品本身的派息稳定、风险较低的特征，建议引入社保基金等机构投资者参与投资。

　　第三，REITs需要不断改革创新。REITs自身的不断改革和创新推动着REITs市场的发展。比如：美国REITs在组织结构上经历了从伞形结构到“纸夹”模式的不断探索，达到既能平衡基金管理公司和投资者的利益，又能较好地规避税收立法的限制的作用。

　　第四，建立健全REITs监管体系。从次贷危机中我们可以清楚的看到监管体系的重要性。建立健全的REITs监管体系是控制REITs产品风险和促进其健康持续发展的有力保证。