“产权式REITs”：探索自下而上募集资金

　　这个冬天穆健玮总是围一条红围巾，这几乎成为了他的标志。曾在铜锣湾任7年副总裁的穆，于去年加盟嘉富诚国际资本有限公司，任总裁，从而完成了其职业生涯的一次跨越，从商业地产开发商一跃成为地产金融创新的一面旗手。

　　日前，穆主动约见了本报记者，详细介绍其自创并正在运作的“产权式REITs”模式。

　　“如果说此前内地的REITs模式包括自上而下和中间开花两种，那么这种类似于私募股权基金的模式则是自下而上的。条条大路通罗马！”穆充满信心地表示。

　　日前，嘉富诚与镇江快鹿产业港签署了工业标准厂房“产权式REITs”投资协议，并组建了相关资产管理公司，下辖资产总值20亿元人民币。

　　另据穆健玮介绍，嘉富诚目前已经打包的资产池共有商业地产、工业地产两个，其中商业地产总资产值60个亿，工业地产总资产值50个亿。

　　“这并非简单的投入小额保证金对项目进行锁定，相关的募集资金工作已经全面展开。”穆补充道，嘉富诚已经在全国十几个二、三线城市设立销售中心。

　　在《产业基金法》尚未出台的今天，REITs对于普通大众来说应是神秘又难以企及的，嘉富诚何以公开设立销售中心，高调销售其金融产品？

　　经穆健玮解释，记者了解到，目前尚处于准REITs模式的嘉富诚REITs在运作上与售楼有很多共性。首先，二者都基于物业的产权。

　　类似于产权式商铺的销售，嘉富诚REITs对同一大型物业产权进行分割，成为每份价值仅在万元左右的小产权，售与投资人。投资人自愿将该产权留滞于资产管理公司，进行统一管理。为保证投资人利益，资产管理公司对该项投资合同进行担保和赔付。

　　由产品介绍来看，嘉富诚REITs更像一种投资理财产品，而非公司型REITs，因为公司型REITs必定是一种在公募市场上市的开放式共同基金。（信托法律网-提示）就这一点，穆健玮并没有否认，进而表示这种做法是基于目前国内REITs大门紧锁现状而进行的创新。日后，相关制度出台后，嘉富诚REITs的投资人以类债权的产权单位实现与REITs之间的对价，拥有优先认购权。

　　穆骄傲地将产权式的嘉富诚准REITs称为“穆健玮模式”，表示有信心将商业地产和工业地产的资产池分别扩充到200个亿和300个亿。为了体现其对于该种产品的投资回报信心，穆向记者透露自己也投资了10万元。

　　去年，几乎是同样的时候，华银REITs高调出世，资产包的规模和嘉富诚REITs类似。随着离岸REITs模式被终结，以华银为代表的很多只REITs半路夭折。今天的嘉富诚是否也会重蹈覆辙？

　　穆健玮自信地表示：“不会！”因为以自下而上的路线行进的嘉富诚，首先完成的就是募集资金，和当初的联产承包一样，“做了再说”。而华银REITs等多止步于空中楼阁。

　　穆向记者介绍，目前国内REITs的发起共有4种形式，其中之一由境外基金发起，打包内地物业资产于境外上市，如凯德置地发起的CRCT。此种单列，另外三种则企图依托于内地制度。在相关制度缺席的今天，各路大军由不同的起点向最终的上市发起进攻。

　　相对于嘉富诚REITs的“自下而上”模式，目前已经明确进行试点的房地产信托基金有两种形式。一种是契约型封闭式信托方式，信托投资公司作为基金管理人，商业银行作为基金托管人。由信托投资公司垄断，目前仍在金融系统内部讨论试点办法，如一些信托公司正在申请试点的模式。

　　穆健玮表示，上述形式如成为主流，REITs市场将如同初期的A股市场，只是少数人的游戏而已。（/）

　　日前成立的领锐基金被穆健玮称为“中间开花式”，和嘉富诚REITs一样，领锐基金亦是公司型基金，但不同的是，强大的股东背景给领锐基金以很强的资金实力，它首先完成的是对物业资产进行收购。只要政策放开，便可向公募市场募集资金。

　　在穆看来，无论是“自下而上式”还是“中间开花式”，拼的都是制度的建立和健全。如中国工商联房地产业联合会会长聂梅生所言，大家已经做好了一切准备，只等着政策的东风了。