法律

房地产信托营销将在中国激情上演

  去年以来,监管层暂停了地产类上市公司再融资,且商业银行对于房地产开发贷款持续收紧。房地产信托在去年为“资金饥渴”的房地产行业提供了巨大的支持。据统计,2010年信托行业共发行房地产信托项目1921亿元,同比增加328%;房地产信托发行规模占集合类信托规模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。

  现在,开发贷和购房贷双双趋紧,今年,7.5万亿的信贷规模应该是个底线,虽然这个政策面数字并不是很紧,但是市场面感觉非常紧张,因为前两年的中国货币政策实在是太宽松了。

  目前,房地产的资金链绷得很紧,是全国开发商的通病。

  要想回笼资金,我觉得房地产的信托营在神州大地激情上演,而且销将会会越演越烈。

  这个房地产信托,是始于1960年美国金融产品的新玩意儿。目前美国大约有300个reITs在运作之中,管理的资产总值超过3000亿美元,而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

  在中国房地产上市融资受阻以及银行贷款单一化的新的大背景下,房地产的信托融资或信托营销,也许是另一颗楼市的救命稻草。既可直接把市场资金融通到房地产行业,是对以银行为手段的间接金融的极大补充;也可将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力,提高金融体系的安全性;还可避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击,减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度,有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。

  诚然,房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能,因此房地产投资的收益相对比较稳定。

  其实,在当下中国房地产淡市之下,又见房企发信托造营销,是不足为怪的。

  我觉得,房地产是资金密集型的行业,营销与融资的相得益彰,未尝不可。信托营销就是房地产金融营销或财务营销的新体现,很有发展潜力。

  不过,从近年中国房地产信托的计划数据中看出,贷款信托占了大头,达到62%;股权信托,占到14%;权益信托,占到7%等。而且年化收益率一般在5—10%的区间。

  我认为,我们不能把房地产的信托营销仅仅局限于国际接轨般的商业地产中,而且在住宅地产以及多元的信托营销中大有作为,我们不能完全按照信托的证券化标准去衡量房地产的信托营销,我们要活学活用,领悟其精髓,就是要有中国的特色。

  譬如:

  一是,正规化的房地产信托融资。

  二是,艺术化、规避法律风险的房企内部员工和外部客户的期权激励或有息借款。

  三是,购买信托产品的“挂钩销售”,把信托营销灌输到客户租售商品房的优先选择权和折扣优惠中。

  据悉,深圳市某房企正在针对旗下楼盘,委托一家信托公司发行股权型信托产品,现已经进入实质性操作阶段。该项信托拟募集资金3.5亿,为期2年,起购点为300万元一份。回报为“购房+股权”的双重收益模式:一种是不行使购房权,预期年回报率13%,2年到期后每份回报金额78万元;另一种是,若行使购房权,则享有购房8.6折的折扣权,并同时还享有-全球品牌网-每年3%的收益,但不再享有其它预期收益。

  四是,再进一步,做到楼盘蓄客民间模板“一箭双雕”的“交款购房有优惠,交款弃购有利息”锁定客户和缓解资金。

  五是,让房企、银行与信托,谈起“三角恋爱”,可让银行委托信托机构贷款给开发商。

  等等,不一而足,只要我们中国的楼市不崩盘,只要我们房地产的企业和楼盘两个品牌都响当当,那么,“房票”般的泛信托营销将会在中国生根、开花、结果,并能绚丽多彩起来!