房地产政策不时变脸：房地产信托突围求存

　　房地产市场接二连三的调控政策使得房地产信托也在悄然谋变。

　　受“54号文”和国家对房地产进一步宏观调控以及股市向好的影响，2006年第3季度，国内集合资金信托产品发行显现“两极分化”新趋势，一方面房地产信托严重萎缩，一方面证券投资类信托产品数量激增。

　　“市场上原本占绝对主导地位的贷款融资类房地产信托正在逐渐向包括成熟物业等财产权、股权投资等股、债结合的方向转移。”中诚信托市场营销部投资顾问马对本刊记者表示。

　　“受到‘54号’文和国家对房地产进一步宏观调控的影响，房地产信托严重萎缩。”信托工作室李旸表示，如果宏观环境持续不变，房地产信托近期仍会继续低迷。

　　据信托工作室公布的2006年三季度国内集合信托产品统计报告统计，三季度共发行房地产信托产品21个，发行规模27.77亿元，占三季度全部信托产品的13.55％和16.18％。三季度发行数量列第三位，发行规模列第四位，其中7月份发行10个，资金规模10.62亿元；8月份发行6个，资金规模12.75亿元；9月份发行5个，资金规模4.4亿元。

　　报告还指出，从三季度统计数据表明，房地产信托发行逐月下降，到9月份已经不到5亿元，显示“54号文”和宏观调控对房地产信托所产生的影响是非常明显的。预计在相当长的一段时间内，如果不对房地产进行产品创新或没有新的利好政策的出台，房地产信托将有可能进入一段持续的低迷期。

　　“现在把钱投入到房地产业显然风险很大，况且政府对房地产信托的监管控制也更严。”李说。

　　马对此表示认同。除了“212号文”和“54号文”的政策瓶颈外，他还认为，国家宏观调控目的就是控制信贷、控制开发，这使得一些小的开发商已经出局，但是大的开发商依然能从银行融资。

　　统计资料显示，2004年和2005年贷款类信托项目个数在房地产信托业务项目总个数的比例分别为84%和63%。而今年上半年开始，这一曾占据信托市场80％以上份额的直接贷款融资类信托产品已渐渐淡出市场，一些信托公司甚至表示，上半年至今贷款融资类房地产信托产品推出数目为零。

　　“贷款模式上，信托公司跟银行比基本没有优势，因此在当前以及今后一段时间内，贷款模式的应用会少很多。”一直走在全国房地产信托创新模式前列的上国投房地产信托总部副总经理王信举对媒体表示。

　　有业内人士认为，包括成熟物业等财产权、股权投资等股权和债权相结合的模式被认为是房地产信托的发展趋势。

　　据记者了解，财产权信托与成熟物业的租金收益有关。一般来讲，地产商将成熟物业的未来租赁收益权委托给信托公司，而信托公司将这部分未来收益做成信托产品，将优先受益权转让给社会投资者，并承诺在未来一定期限内按约定价格回购，从而完成融资。

　　而股权信托则是地产商将其拥有的优质房产项目的项目公司的绝对控股权阶段性让渡给信托公司，并承诺在未来一定期限内按约定价格全额回购相应股权，以实现融资的目的。

　　“财产权、股权信托在市场上都已有不少案例，但要真正成为主流，估计还要一段时间。”中泰信托信托业务管理中心副总经理汤震宇说。

　　但市场也有不同声音。李表示，财产权、股权信托产品以前也出现过，但是比例很小。这些产品规模有限，发行期也不长，难以担当房地产信托融资的大任。

　　受政策影响的信托公司并不愿坐以待毙。（/）

　　“房地产信托肯定要寻找新的途径。”新华信托北京分公司总经理曹志强表示，作为创新模式的推崇者，新华信托目前正在进行研究，未来将会推出新的创新产品。

　　李认同此观点。他说，现在有些信托公司可能正在研究房地产信托的创新产品。

　　但马认为，股权投资信托对信托公司的风险防范要求更高。作为一向以稳健著称的中诚信托因考虑到金融产品的风险而对推出创新产品很谨慎。

　　而一些信托公司已经开始行动。“作为试点，联华信托会把重点放在比较关注的房地产信托投资基金方面，我们现在正在设计规模在30亿到50亿元之间的混合型的房地产基金”，联华国际信托投资有限公司总裁李晓东对媒体向来不吝啬谈自己的观点。

　　作为混合型基金信托，区别于基金概念，信托计划中70%的投资将流向租售物业，而剩下30%的投资将流向开发物业。

　　李晓东透露，公司已经开始与一些客户洽谈相关项目，产品设计也将在2006年底完成，并上报有关部门。一旦获得批准可能就会首先在银行间市场发行，未来可能有机会到交易所市场公开上市。

　　上海国际信投有限公司副总经理沈富荣也提出了开展资产支持单位信托，即证券化投资基金信托的计划。

　　资产支持的单位信托从整个资产支持标底而言，投资成熟的商业物业，现金流经营稳定，风险也较小，主要投资中小企业。王信举表示，随着存量商业物业不断增加和商业管理水平的提高，信托与经营性物业的结合是必然趋势，资产支持单位信托和真实股权投资的发展空间非常大，未来一段时间这个领域将出现很活跃的态势。

　　11月11日，沈富荣公布了上国投酝酿的新产品规划，上国投将设计一些资产支持的单位信托，以进入一、二级资本市场。（trustlaws.net）

　　沈富荣表示，随着以后资产证券化限制的减少，上国投的信托产品将能进入银行间市场。届时也将推出一系列的资产支持型单位信托，总额估计在10亿元到20亿元之间。

　　“公司目前正在市场上物色一些合适的标底，并准备以资产或股权的方式灵活投资。”王信举透露，今年12月前后将推出一个资金池支持的单位信托，现已报银监会备案，规模为2.5个亿。

　　有不少业内人士认为，将来的房地产信托将是一种类似于产业投资基金的形式或者是REITs。但无论是目前的创新产品，还是以后的终极目标REITs，都要寻求上市。马认为，在REITs缺乏推出环境的情况之下，创新产品只是空想而已。