澳大利亚REITs市场：结构、监管与设置程序

　　今年以来，中央政府出拳更重，房价变化更加迷离，二、三线城市机会更多，外资进入形势更紧，在这种情况下，地产与资本的对接，机遇何在？风险几何？以何创新？

　　在此情况下，由新地产策划机构和思源经纪主办的2007年中国地产金融年会暨首届中国地产周将于2007年10月25日在北京威斯汀大酒店盛大开幕，众多政府官员、经济学家、国内外金融机构代表、地产企业高层再度聚首，探讨如何才能实现多元融资，多方对接，获得多赢效应。

　　以下为澳大利亚国民银行结构性融资部董事王曙光：

　　王曙光：各位来宾大家好，我借此机会向大家介绍一下澳大利亚REITs的情况，希望澳大利亚的REITs市场的一些实践可以给我们中国的房地产REITs市场的发展提供一些参考，我分三个方面讲REITs的情况，第一个讲澳大利亚投资的概况，另外讲一下REITs结构和监管情况，第三部分讲一下设置程序。

　　第一部分讲的是澳大利亚房地产市场的特点，第一个特点，澳洲的房地产市场，证券化的程度非常高，我们旁边有一个表格，这是中央银行提供的研究，澳洲房地产证券化的比例在全世界是最高的，超过了50%，比英国的17%和美国的12%要高出很多，这是很重要的特点。

　　第二个特点在房地产市场他的透明度很高，由央行研究提供的，澳洲房地产透明度是全世界第一的。

　　第三个特点机构参与的程度非常高，在澳洲不管是退休基金，投资基金，保险公司，都有一定的比例资金投入到房地产公司。

　　2007年目前为止的统计，这些机构投资者有13%投资到房地产领域，另外房地产投资，特别是上市的房地产投资的回报在过去20年的回报率，现在澳洲的基金不光投资到澳洲的房地产项目中，最后一点在澳洲的房地产市场特点分工很细，投资者对于不同类别的投资进行详细的研究，很多的投资者他们专门的关注、专门的投资某一个领域，或者是专门的商业地产、休闲地产，这样他们对房地产的研究和理解都达到了很深的程度，投资者这样他们可以按照自己的要求，和房地产发展商之间有一个互动，互相的互动可以促进房地产的发展。（）

　　另外，在澳洲的房地产投资有三个方面，现在我们中国有一些人把钱聚集起来做直接的投资，可以直接掌握物业的控制权，缺点就是要有很大的资金才可以做这个投资，另外自己内部要有资产管理的技能，它的缺点就是不能多元化的分散风险程度，如果要投资，一大笔资金到一个项目里，有什么风险完全自己承担。另外需要资金的时候，能够变现的速度没有上市的REITs变现的速度这么快。同时交易的成本也比另外两种交易成本高很多，另外没有上市的REITs或者上市的REITs，把两个联起来讲一下，没有上市的REITs不是说REITs在股票市场，特点就是不受股票市场的波动，特别是机构投资者和高端个人投资者在资产波动性上讲有很大的意义。

　　每年澳洲的财务年，不会因为股票市场一两年的波动而对房地产的价值有很大的影响，这就是未上市的REITs对房地产公司和基金还有一些高端投资基金的影响力。

　　它的好处跟直接投资相比流动性要高，预期监管的要求相对来说比上市的公司监管力度要低，目前这种资金有500亿澳元的总值。另外刚才提到的上市资金的特点，跟股票市场有很大的联系，不断的波动，但是因为是面向大众，面向整个资本市场，融资的数量要比不上市的市场要大，另外，整个审查比较严格，大家对上市的资本市场，特别是中小投资者对上市的REITs信任程度比较高一点，目前在澳洲上市的REITs市场基本在1500亿澳元左右，占整个上市股票市场的12%。

　　另外，我想讲一下，REITs的功能，从三个方面讲一下，因为也很多这方面的功能大家很熟悉了，一方面就是投资者的角度来讲，投资者通过REITs可以得到长期稳定的投资回报，这对退休的老年人来说有很强的意义，对保险公司管理自己的风险，稳定的投资回报有很强的吸引力，另外可以分散风险，投资到不同的房地产当中去。

　　另外流动性更加强，交易的成本更加低，可以投入到更高质量的房地产当中，一般的投资者投资到很高质量的房地产上，比如说上海的经贸大厦，个人是没有办法参与的，如果不是通过证券化的东西很难投资，REITs有提供了这么一个途径，使所有的投资者不管是大的还是小的，都有平等的投资机会。还有一点很重要，就是增加了房地产市场的透明度，对房地产的健康、长期的发展会有很重要的意义。

　　另外，从监管或者政府的角度来讲，发展REITs可以增加透明度、信息的流通量，对市场的预测，还有对市场监管的准确性，另外降低银行的系统风险压力，另外一方面，丰富金融产品的内容，支持我们国家的资本市场的发展，还有保险公司和企业推出计划。REITs如果上市了以后，大家在竞争市场上发展商和发展商、投资者和投资者之间的竞争透明度的提高，效率更加提高。

　　刚才有很多的地产商都已经提到了，如果要有REITs，是可以作为资本回笼的渠道，我开发商完成了一个项目五成，通过REITs回收资金，房地产提供了很好的金融互动。

　　下面我简单的介绍一下澳洲推出房地产信托的结构，澳洲房地产信托是由一个单一的责任实体，有两个意义，一个是受托人，还有一个是基金管理人，这是一个实体来设计这个信托，这一点在澳洲和其他的国家有很明显的分别的地方。（信托法律网-强调）监管机构把这方面的法律变化成单一实体构成的理解是这样的，如果有两个实体，一个是受托人，一个是基金管理人管理一个信托的时候，出了问题之后大家会互相推诿，责任不明确，如果有单一的实体管理，责任明确，如果有问题，不管是政府还是投资者，他们都知道我找谁，这个责任出在谁的身上，这样就不会出现责任推诿的现象。

　　这就是我刚才提到的单一责任实体，这一点在澳大利亚投资信托里面是很明显的信托特征，监管角度澳洲有三个方面进行监管，第一个是信托公司的法案，还有澳洲的证交所和税法。

　　有一个很重要的特点，在澳洲发行信托的时候有很重要的法律文件，在这里因为时间的问题不详细的一一介绍了，我想提到几点，第一个就是在产品披露性能书当中有一点非常重要，就是一定要有明确的风险提醒，提醒投资者在这个产品当中有哪些可能性的风险，回报是一个方面，在风险分析方面给投资者一个机会，让投资者考虑这种风险成色可能性多大，但是作为发行的单位一定要把这个风险明确的跟投资者进行陈述。

　　另外要有很多独立的专家报告组成产品说明书，并不是发行单位自己陈述产品是好是坏，很多数据方面，研究方面，市场调查方面，这些都需要不同的独立的公司提供，增加这个产品的可信性，还有在这个产品的设计和管理过程当中，避免了一些发行单位本身对自己产品的一些偏见。

　　在设置过程当中，很重要的强调信息的披露，不光是产品的设计过程当中进行信息披露，并且在产品发行的时候还要进行信息披露，告诉投资者这个产品的运行状况，回报的预期，这样投资者就可以对这个产品不断的进行监督。（）

　　在澳洲不光是机构投资者还是个人投资者都有自己的偏好，如果你看到市场上投资者有一些特别的偏好的话，可以根据他们的偏好设计一项产品，然后把这个产品推销出去，在这个过程当中，虽然一开始的时候对投资者的需求理解，这就是产品设计的最基本的。在理解了投资者的需求之后，要确定投资的机会，内部的审核，然后发现这样的合适的房地产。下一步在这些前期工作做完了之后，设置信托结构，融资结构，我的风险怎么样安排，汇率的风险怎么样安排，金融模型怎么建立，成本怎么控制，然后进行调查，我们提到有很多的机构可以参与进来，包括REITs机构，房地产专门服务机构，财务、会计、工程报告机构，他们提供的报告过程最终要放在产品说明书当中，然后进行推销，推销的渠道有银行，还有理财销售渠道，还有通过广告对中小投资者进行营销，最后在产品发出去之后，有一个不断的跟踪的管理，在不断的跟踪管理当中，包括每年的信托单位的评估，这个需要独立的评估机构进行的，所有这些都是要由基金管理不断的跟进，不断的透露这些信息，再最终区别投资管理者的水平和业绩的时候，就是由这些报告和管理过程当中透露的信息决定的。

　　一般来说，报告流程差不多，整个过程全启动一直到最后，分几个过程，大概时间一般5个月左右，今天我就讲这些，谢谢大家。