央行REITs试点方案初显框架，外资无缘REITs

　　当上海浦东试点REITs有望确定后，是采用央行方案，还是证监会方案？是业内关心的问题。目前这一发行方案似乎已初见端倪。

　　据悉，作为四大国有商业银行之一的建设银行，将成为国内首批房地产投资信托基金（REITs）产品的承销商。

　　一位消息灵通人士认为，以建设银行作为首批REITs承销商，很有可能最终采用央行债权类产品的方案。如果按照证监会股权类产品的方案，应是证券机构作为REITs的承销商。

　　与此同时，记者从上海浦东金融办获悉，浦东新区将在今年第三季度开展REITs试点，设立REITs已被确定为浦东新区今年九项重大专项改革之一。

　　据记者了解，此前主要有两套方案可供选择，由中国人民银行牵头REITs试点方案为债权类产品，主要在银行间市场流通；而证监会方案则是股权类产品，在证券交易所交易。

　　央行方案为信托、偏债券模式，只是把物业进行金融证券化衍生，地产公司可继续持有物业的所有权，而通过良好的租金收益保证投资者能够还本付息。

　　“从建行作为承销商可以看出，此次发行很可能采用央行方案。证监会方案，因需要房企出让物业所有权，所以做成标准的REITs会有困难，特别是一些大型房企并不愿意放弃物业的所有权。”上海五合国际总经理邹毅表示。

　　从目前市场情况来看，采用央行模式显然更加有利。上海“两个中心”的定位明确以后，从长远来看，商用物业的潜力较大，如果此时按证监会股权类产品方案，房企出售产权发行REITs，虽然可以换取现金流，但对房企来讲损失较大，国内大型房企一般不愿意接受这种模式。

　　据了解，目前，部分房企包括合生创展、绿地集团等，都已经开始寻找金融合作方进行REITs产品发行的准备工作。

　　“一方面，由于部分房企迫切希望发行REITs，把今后的开发重点都放在商用物业上；但另一方面，大型商用物业开发周期比较长，如何保证项目的稳定现金流，是房企需要考虑的问题。”戴德梁行华北区董事叶建成表示。

　　但是，也有业内人士担心，不管采用哪种发行模式，REITs所要打包的物业需要有长期稳定的租金，目前陆家嘴地区的写字楼租金持续下跌。数据显示，2009年第一季度，上海浦东陆家嘴整体市场租金季度环比下跌6.2％，空置率升至16.5％。如果今年租金持续下跌，最终选择浦东新区试点REITs将很可能被蒙上一层阴影。

　　上海顺创投资有限公司地产分析师朱佳民表示，这一轮上海商用物业的不景气，与投资银行大量抛盘有一定的关系。原本商用物业供应量就大，再加上一些投资银行抛盘，市场存在着恐慌情绪，使得上海的商业地产雪上加霜。

　　从2004年至今，大摩、凯雷、美林等外资机构已经在国内储备了大量商用物业。不过，由于近期市况不佳，部分投行纷纷采取项目出售的方式达到资本退出的目的，有投资银行不得不采用大幅度折价甚至是散卖的形式获得现金回报。而REITs的破冰似乎让它们看到了希望。

　　但一位消息灵通人士透露，目前不太会考虑外资投行在国内发行REITs，“现在是非常时期，一些外资机构本身的运营就存在较大问题，如果让这些外资机构发行，不利于国内金融市场的稳定。”

　　“这次发行REITs，完全为国内开发商考虑，有利于国内的开发商资金链保持相对流畅，也是在国家刺激经济的大背景下，推行的金融政策。”邹毅表示。

　　据戴德梁行的统计，有数家外资机构自2003年开始进入中国房地产市场，四处出手收罗优质项目，购入项目金额在350亿元以上。市场人士估计，由于近年房价连续上涨，如今这些项目市值已经上涨数倍，估计总市值在1000亿元左右。

　　“目前国外投行也无力发行REITs。一方面，以大摩、凯雷为代表的外资机构，由于自身的原因，大量抛售在上海的物业；另一方面，以大摩为代表的外资机构，目前的业务已经不涉及房地产投资。”叶建成表示。