不动产证券化之国外经验
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近年来国内不动产市场景气持续低迷，不仅重创建筑营造业，连带阻碍相关产业发展，金融业更因抵押担保资产价值缩水，致使不良资产剧增，为发展国民经济，藉由证券化提高不动产流动性，增加不动产筹资管道，以有效开发利用不动产，提升环境质量并活络不动产市场，《不动产证券化条例》于2003年7月23日公布施行，我国不动产证券化之法源基础因此完备。（提示：本文已由信托法律网重新编辑）
不动产证券化的意涵依本条例草案评估说明是指“将传统不动产投资之物权关系，转变为持有求偿权性质的有价证券，且其有价证券必须同时满足细小化、规格化和流动化三要素。”细小化系指每单位的价格低，每单位所表彰的只是整体资产价值的若干分之一；规格化指表彰相同标的物价值的证券，彼此完全相同，可以任意交换而无任何影响；流通性则指表彰不动产价值的有价证券必须能在公开市场交易，而非仅经由私下买卖转让。（提示：本文已由信托法律网重新编辑）
本条例所规定不动产证券化架构有二，一系参考美国不动产投资信托制度（简称为REIT）的“不动产投资信托”架构，指由受托机构依本条例规定，向不特定人募集发行或向特定人私募交付不动产投资信托受益证券，以投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券及其它经主管机关核准投资标的而成立的信托。另一则是借镜日本《资产流动化法》的“不动产资产信托”架构，由委托人依本条例规定，移转其不动产或不动产相关权利予受托机构，并由受托机构向不特定人募集发行或向特定人私募交付不动产资产信托受益证券，以表彰受益人对该信托不动产、不动产相关权利或其所生利益、孳息及其它收益的权利而成立的信托。（提示：本文已由信托法律网重新编辑）
不动产证券化对投资人的好处，主要是投资人可透过不动产证券化方式，以小额资金参与过去无力参加大面积且金额庞大的不动产投资，同时拥有变现性与流通性，并由受托机构运用专业能力为投资人选择适当不动产标的，加以管理、运用或处分，以增加收益。其对不动产所有者好处，在于透过募集社会大众资金方式，解决不动产所需庞大资金问题，或藉以先行回收资金，将资金作更有效率运用。（提示：本文已由信托法律网重新编辑）
然鉴于我国不动产证券化尚在起步阶段，国内不论对“不动产投资信托”亦或“不动产资产信托”的实务操作均尚不熟悉，本文拟介绍新加坡置富不动产投资信托（置富信托）募集不动产受益证券的实例，供我国日后实际进行不动产证券化参考。（本文已由信托法律网重新编辑）
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置富信托是一总部设于新加坡的公司，此乃因当时仅次于日本的第二大不动产市场—香港—之不动产证券化法规尚未完备，且受到1997年以来亚洲金融风暴影响，香港房地产价格与景气最热络时相比，滑落到仅剩三分之一缘故。
置富信托由长江实业（集团）有限公司作为不动产提供人（Sponsor），营业内容包括投资不动产及不动产相关资产，主要藉取得资产公司之所有权拥有并投资香港商场资产组合或直接拥有及投资其它不动产，其于挂牌日的香港商场投资组合包括香港红磡都会商场、马鞍山广场、美孚盈晖台、荃湾创意无限商场及银禧阁商场。届至2002年12月31日止，上述不动产之毛利共计港币1亿6，370万元，至2003年3月31日，上述不动产约包括主要零售空间1，02万8，191平方英尺及676个停车位，由350名承租人承租，前十大承租人（就主要租金收入而言）所付租金占全部主要租金收入的36.0%，2003年3月31日前三个月期间，上述不动产（除香港红磡都会商场外）的加权平均占有率为95.3%，而香港红磡都会商场于2002年8月20日开始出租他人，至2003年3月31日前三个月期间，其占有率相对较低，仅达53.5%。（本文已由信托法律网重新编辑）
置富信托于今年8月募集的不动产受益证券，管理机构为ARA资产管理公司（新加坡），受托机构为百慕达（Bermuda）信托公司（新加坡），初次募集价格每一受益权单位为港币4.75元，原拟募集1亿4，349万受益权单位，但因实际申购该受益证券者远超过拟募集的受益权单位，全球协调者拟行使增额发行选择权，将募集的受益权单位增加三分之一至1亿9，079万受益权单位，增额发行部分应由不动产提供人认购，但置富信托在新加坡交易所挂牌后，不得立刻增加流通在外的受益权单位。
本受益证券的募集包括私募与公开募集，私募是向国际投资人为之，包括机构投资人及其它投资人，而公开募集则是向新加坡公众为之，募集终止后流通在外的受益证券共计将有4亿7，300万受益权单位，预期可募集资金港币22亿3，400万元。不动产投资人与其关系企业和记黄埔公司（策略投资人）将分别依募集价格认购1亿7，698.5万受益权单位及5，899.55万受益权单位，达到全部发行受益权单位的39.9%，而重点投资人新加坡发展银行（DBS Bank Ltd。）、资本研究与管理公司（香港）及法国兴业银行（卢森堡）则将分别依募集价格认购9，350万受益权单位，各达到全部发行受益权单位的19.8%。资本总额依募集价格范围之最高认购价格（港币4.75元）计算共计港币31亿1，900万元，本受益证券于新加坡交易所依登记划拨（免发行实体凭证）系统以港币交易，单笔交易以1，000受益权单位为基础。（本文已由信托法律网重新编辑）
投资人于单次申购中认购超过2，000万受益权单位者，享有依募集价格2%计算折扣。受益证券持有人接受置富信托分配的免征所得税的信托收益及信托不动产收益者，就该分配亦免征新加坡所得税，惟受益证券挂牌后，受益证券持有人不得向经理人请求赎回其受益证券。此外，受益证券持有人还享有下列保证与优惠：
（一）自挂牌日起三年内，保证香港红磡都会商场每年均有至少港币9，000万元的调整后净不动产所得：
对此，不动产提供人及策略投资人将与香港红磡都会商场所有人签署租金保证合约；
（二）依折价至评估价值之价格投资资产组合：
依募集价格范围内的最低及最高认购价格每一受益权单位港币为4.60元至4.75元的价格范围计算，置富信托依专业鉴价公司的鉴价价格为基准，得以折价6.9%至5.1%的折扣购买资产组合。
（三）藉绩效奖励之报酬结构鼓励管理机构将每一受益权单位之收益最大化：
管理机构每年有权获得不动产价值3%的固定费用及获得该相关资产公司净不动产所得3%的绩效奖励；
（四）藉不动产提供人对置富信托的重要投资，实质调整不动产提供人与受益证券持有人的利益：
不动产提供人于募集时须认购受益证券，且于募集完成时，连同其关系人所持有的受益权单位合计须持有37.4%的受益权单位（若Arranger新加坡发展银行充分行使增额发行选择权及超额分配选择权，则不动产提供人及其关系人合计须持有21.4%之受益权单位）。投资人同意自挂牌日起（包括挂牌日）180日期间为闭锁期间。（本文已由信托法律网重新编辑）
置富信托主要目标之一是每半年提供受益证券持有人稳定的分配。本受益证券的信托收益及信托不动产的收益将以港币为计算，但将收益分配予受益人时应以相当于该港币价额的新加坡币为之，惟受益证券持有人得于提出《分配选择通知书》后选择以港币分配信托收益及信托不动产。管理机构预测自2003年7月1日至2003年12月31日期间每一受益权单位可分配约港币15.5分的收益，依募集价格范围内的最高认购价格每一受益权单位港币4.75元计算，每年收益率约6.51%。管理机构预期至2004年12月31日，依募集价格范围内的最高认购价格每一受益权单位港币4.75元计算，每年可达到约6.64%的收益率。（本文已由信托法律网重新编辑）