“假股权、真贷款”地产信托产品监管趋严

　　银监会近日发布的《加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，在进一步收紧了房地产的信托融资渠道的同时，也被信托业界理解为狙击“假股权”信托的利刃。

　　根据上述《通知》，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。信托公司向房地产开发项目发放贷款的要求被进一步提高。

　　据证券时报记者从业内了解，银行虽然不允许贷款给“四证”不全的房地产企业，但房地产企业通过信托公司的搭桥可以间接获得贷款。据悉，信托公司首先发行一款用于购买房地产企业股权的单一信托计划，然后银行以发行理财产品形式购入该信托，通过投资股权信托计划的方式间接向该房地产企业发放了贷款。

　　通过这种方式，银行成为了出资方，信托公司则成为了隐性的贷款通道。而在信托公司将资金以股权形式进入房地产企业后，却并未享受到股权分红待遇，因此也被业内称为“假股权”信托，资金最终则会以房地产公司通过协议价回购的方式退出。

　　与之类似，有信托业人士认为，具体到外界所关注的“贷款用于土地储备”的案例中，房地产企业完全可能套用上述方式进行运作。通过这种方式，房企就可以将股权作价“抵押”给信托公司，继而用融资所得资金偿付竞拍土地的土地款。

　　针对此，《通知》也做了明确规定，要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，即房企不能通过信托融资的方式获得用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

　　不过，有信托人士认为，政策虽然直指“禁止贷款用于土地储备”，但还是没有完全点透。对于以后能否允许“假股权”信托存在，还不是十分明确。而现实是，据记者从业内人士处了解，某国有大行某系列产品正在市场上热卖，采取的正是上述模式。【专业信托培训010-64336037】