我国地产资产已具备证券化条件

　　11月3日消息，近日，中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦某在上海发表演讲时表示，中国房地产逐步走向成熟，资产证券化是必然选择，目前我国的地产资产证券化的条件已具备，不过商业地产资产证券化客观上还需克服障碍，高品质且定价合理的基础资产相对稀缺。

　　秦某是在由第一财经《中国房地产金融》杂志主办的2014全球房地产金融中国峰会年度盛典做出如此表述的。她指出，中国房地产发展始终受到民间资本巨大的影响。过去民间资产大量买房，对中国的房地产市场产生的影响非常不利。“中国房地产一定有投资前途，但不应该是过去那样初级的、原始的、低级的投资。”

　　秦某认为，房地产投资趋势，大致将朝着两个方向走：一是实物性投资向新型证券化投资转变，据研究，2010年前，40%的买房者（个别城市50%）是投资，这样的需求未来会转变；第二，中长期来看，住宅投资会下降，依据传统投资房地产的文化习惯，非住宅会上升。

　　根据她的观点，下一步未来新型城镇化投资，在中国有可能出现的机会是什么？半商业办公室投资，投资的需求在国际比例比较大，把写字楼、商场都卖出去了，这样大量的散售带来的风险是巨大的，因为不符合商业提高经营水准资金需求的支撑。这样来看，商业地产未来的风险可能比住宅风险还要大，这种实物性靠散售的方式，在未来也不可持续。

　　因此，秦某的结论是，未来无论是从资金的需求方，还是投资的需求来讲，商业市场的资产证券化有非常大的前景。

　　商业地产资产证券会带来哪些影响？秦某表示，第一，获得更长期稳定的资产来源，变信用渠道为资产渠道；第二，有利于商业地产统一经营而不必散售，从而大幅度提高商业地产经营水平；第三，可以在众多投资人选择下促进优胜劣汰；第四，可以分散和降低商业地产风险。

　　秦某表示，中国在商业地产资产证券化也做了一些探索，由于中国没有标准的REITs可以推行，以专项资产管理计划为载体实现的商业地产资产证券化，由于缓存期短，流动性不足，未能实现个人投资者大规模参与，和标准的REITs仍有较大差距。

　　但她指出，从长远来看，一来商业地产经营特征和融资需求倒逼资产证券的发展，我国近三年施工面积以超过20%的速度在增长，商业地产施工面积的增长接近40%，我国发展商业地产资产证券化实际上具备非常有力的条件，符合国家金融改革的方向，中国房地产逐步走向成熟，资产证券化是必然选择。

　　而在制度环节上，目前我国已具备2013年的基本文件。今年政策提出要积极稳妥地探索房地产REITS试点。关于发行REITS的主题更加重要，交易场所更加丰富，从过去的审批制到未来备案制的研究都在进行；第三，市场参与主体逐步在成长，包括信托、商业银行、私募、评估师、评估机构等，风险管控经验已比较丰富。

　　最后，秦某总结道，我国房地产资产证券化的条件已具备，目前商业地产资产证券化客观上还需要克服障碍，高品质且定价合理的基础资产相对稀缺，国内目前风险利率较高，在税收的优惠和税制的设计，削弱了吸引力，投资人有待进一步成熟。