沪上佘山豪宅大卖！？狂野跑量疑为信托抵押

　　[提要]近期，关于上海豪宅项目集体跑量的消息不绝于耳，如“六三折甩卖达安圣芭芭花园67套”、“单价近10万/平的紫园单天成交34套”等，在限购的大背景之下如此轰轰烈烈的交易盛况着实让人摸不着头脑。

　　近期，关于上海豪宅项目集体跑量的消息不绝于耳，如“六三折甩卖达安圣芭芭花园67套”、“单价近10万/平的紫园单天成交34套”等，在限购的大背景之下如此轰轰烈烈的交易盛况着实让人摸不着头脑。

　　是上海的楼市回暖了么？也或是开发商急于回笼资金而找信托抵押资产呢？

　　中凯曼荼园为抵押融资先例

　　因房产政策的相继而出，开发商的现金流是否越来越紧绷呢？不久之前，嘉凯城（000918）便公告表示，将抵押中凯曼荼园的部分在建别墅，以获得7亿元现金。

　　中凯曼荼园是位于松江佘山的别墅社区，规划有81栋独栋别墅。项目位于上海著名的顶级豪宅上海紫园东侧。总价在4000万-7000万元/套。

　　据悉，该公司于2011年3月8日召开了董事会，审议通过了上海佘山曼荼园项目信托计划，并与上海国际信托有限公司（以下简称\“国际信托\”）合作，进行信托融资。在中凯置业与国际信托签署的《信托贷款合同》与《抵押合同》中，我们得以知晓，中凯置业向国际信托借款人民币金额七亿元，这笔借款将用于其开发的“佘山项目”地块的开发和建设，其借款期限为24个月，也就是2年。

　　紫园单天卖34套疑为信托

　　4月22日，由网上房地产的数据显示，位于松江佘山区域的高端别墅——上海紫园同一天集中成交了34套，成交均价在10万元/平方米左右。受到紫园成交影响，该周的上海商品住宅成交价大涨近60%，达到了31720元/平方米，直接拉高周平均水平突破3万元大关。

　　上海紫园

　　然而，有业内人士指出，该公司于2005年年底申请的5套预售房源，截止至2011年4月25日仍显示为在售阶段。这就表示，这5套预售房源，花了5年时间也没卖完。同时，据网上房地产数据显示，自2005年到2008年为止，该项目总计拿过5张预售证，而目前尚有3张处于销售阶段。

　　如此来看，此前平平的成交业绩与今年4月来的猛然出货似乎格格不入，引来了外界的猜忌。为何会在同一天内售出34套豪宅呢？难道是因为资金短缺而找了信托做了资产抵押？

　　对此，搜狐焦点记者致电采访了开发商上海嘉城兆业房地产有限公司的副总裁周国平，他却否认了这一说法。

　　“这些房屋其实不是同一天内卖完的，我们一直在累积买家，至于为何显示了同一天内销售了34套，这个发言权还是在相关的审批部门吧。如果记录显示的是一个月内销售了34套房屋，估计就不会引来关注了吧。”

　　同时，周国平透露，购买这些房屋的既有个人买家也有公司。

　　当然，在不降价的情况下卖出34套房屋，究竟真的是有潜在买家还是找了信托公司融资呢？这也只有开发商们自己知晓了。

　　对此，汉宇地产市场研究部张佳浩则指出，这种别墅项目很贵，买的人相对不多，销售周期也相当长，因此开发商很可能会遇到资金上的问题。但如今正常的银行贷款越来越难，所以开发商们会采用抵押方式来融资。

　　为回笼资金一别墅贱卖67套

　　无独有偶的是，同在佘山区域的别墅项目达安圣芭芭花园也因“10天内卖了67套别墅”而引来外界的瞩目。为何沉寂了数月的高端住宅又高调成交？在限购之下，个人买家显然无法完成收购一事。

　　据悉，这批别墅的成交均价仅12180元/平方米，与该项目1月的成交均价相比，相当于打了六三折。

　　有一点值得注意的是，无论是找信托抵押资产而获得融资，也或是降价售房，对开发商而言无疑都只有一个目的——回笼资金、取得现金。

　　对此，上海汉宇房地产顾问有限公司市场研究部主任邵明浩告诉记者，目前开发商的资金来源主要有四方面。第一，预售款。对于小型开发商来说，预售款是最主要的资金来源，占到了资金的70%的比例。第二是银行的授信，然而这两年以来银根收得越来越紧了。第三是海外融资，到今年的4月11日，今年海外的开发商的债权融资达到了700亿创新高的水平。第四则是信托了，去年4月份房地产信托开始热炒起来，从7月份起每个月的信托产品都会发出50几个，融资都在100亿以上。

　　当然，与这四类筹资方法都无缘的开发商，就只能采取其他办法了。降价抛售楼盘也不失为一策。