买房合同更名，首付票据不全谁负责？

　　案例回顾

　　首付款票据不全

　　开发商为何扣留房产证？

　　2007年，王女士通过合同更名的方式，买了一套50平方米的房子，王女士交了3.57万元首付给原房主，将其银行贷款一次性付清，之后双方与开发商去办理了合同更名手续。重签的购房合同中有“所有房款已经全部付清”这一内容。

　　前不久，王女士去领房产证，开发商告诉王女士，首付缺2万元的票据，需要王女士提供票据，没有的话要补交2万元，之后才能领取房产证。“买房时，我看到开发商给原房东交房时出具的评估报告，上面明确说明该房子首付20%（首付款3万元），买受人只需付1万元，其余2万元的首付由开发商垫付，交房时买受人将2万元一次性付给开发商，方能领取钥匙。”王女士告诉记者，原房主已于2005年9月13日领取了钥匙，这说明首付款已交清。

　　王女士询问律师：票据不见了，难道我就得补交这2万元吗？开发商这样的要求是否合理？我现在怎么办才能拿到房产证？

　　律师分析

　　对方同意

　　可将权利义务转让给第三人

　　买房办理银行按揭的程序一般为，购房人向开发商支付首付款后，开发商出具相关付款收据。之后，购房者在银行指定日期会同开发商到约定地点签订《房地产抵押贷款合同》和《付款授权书》，办理银行按揭。所以，购房者已经付清首付款是其申请银行按揭的前提条件。就本案例而言，王女士是在付清了原房主在银行的按揭贷款后，才办理的合同更名手续。且王女士签订的商品房买卖合同中有“所有房款已经全部付清”的内容，当然包括首付款。

　　云南汇同律师事务所凌艳传主任认为，俗称的合同更名实际上是指合同的权利义务转让。根据我国《合同法》第八十八条的规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”在开发商已同意原房屋买受人将合同概括转让给王女士，并已和王女士订立新的购房合同的情况下，开发商和原房屋买受人订立的购房合同业已终止，王女士与开发商订立的购房合同业已生效。该购房合同载明“所有房款已经全部付清”，则表明王女士已经全面履行了支付购房款的义务，开发商已无权以原房屋买受人未付清购房款为由而要求王女士再行支付购房款，故开发商要求王女士补交首付款2万元的主张不合理，也不合法。并且在补交之后才能领取房产证的主张无法律依据，其行为与法律相悖。其拒不交付房产证的行为已属违约和侵权，王女士有权依法要求开发商立即交付房产证，并承担相关违约或侵权责任。

　　甚至，王女士可通过诉讼的方式要求开发商为其办理房屋所有权证或要求开发商交还房屋所有权证。

　　■律师在线

　　■关键词

　　业主更换物业服务企业

　　宋女士：小区业主入住率现在还不符合成立业主大会的条件，但许多业主对物业公司的服务不满，想更换物业，目前这个物业公司是由开发商聘请的，不知道在没有成立业主委员会的情况下，业主怎么更换物业公司？

　　律师解答：根据2005年10月1日施行的《云南省物业管理规定》第八条的规定：“物业管理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）将物业交给业主的建筑面积达物业管理区域总建筑面积50%以上的；（二）将物业交给第一个业主之日起满两年的；（三）占全体业主30%以上的业主提议的。”具备上述三个条件之一即可召开首次业主大会，选举产生业主委员会，由业主委员会选聘物业管理企业，并和其签订物业服务合同。

　　同时，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”和第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业合同生效的，前期物业服务合同终止。”因此，业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同一经生效，开发商与前物业管理公司签订的前期物业服务合同便自动终止。

　　■关键词

　　经适房退房的理由

　　邹先生：购买的经济适用房，购房合同已签，但开发商的“预售证”不能按约定时间办理下来，不知道该以什么理由向开发商提出退房，并且不用承担退房的违约金？

　　律师解答：依照相关司法解释的规定，在未取得预售许可证的情况下订立的《商品房购销合同》，应当认定为无效合同（在起诉前取得预售证的除外）。因此，邹先生可以要求开发商退还已收取的购房款及同期银行利息，不需要承担违约责任。