二手房营业税怎么算公式

　　二手房若是正常过户的话，按相关规定则需要缴纳以下费用：

　　（1）营业税：税率5.55%，由卖方缴纳，同时规定：

　　若是转让出售购买时间不足2年的非普通住宅，需按照全额征收营业税；

　　若是转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅，需按照两次交易差价征收营业税；

　　若是转让出售购买时间超过2年的普通住宅，则免征营业税；

　　如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等，则不论证是否过2年都需要全额征收营业税；

　　（2）个人所得税：税率交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳

　　根据相关规定，目前我国二手房的交易税费种类，主要分为营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等。其中常见且额度较大的为营业税、个人所得税、契税等三大类。

　　（一）买方的二手房交易税费：

　　1、契税：

　　成交价或评估价（高者）×1.5%（商用用房或大于144平米的税率为3%）

　　2、交易服务费：

　　建筑面积（平方米）×3元

　　3、交易印花税：

　　成交价或评估价（高者）×0.05%

　　4、产权转移登记费：

　　50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）

　　（二）卖方的二手房交易税费：

　　1、交易服务费：

　　建筑面积（平方米）×3元

　　2、交易印花税：

　　成交价或评估价（高者）×0.05%

　　3、土地出让金：

　　成交价或评估价（高者）×1%

　　4、解困房：

　　成交价或评估价（高者）×1%

　　5、商品房：

　　土地出让金按基准地价×3%×未交土地出让金的建筑面积

　　6、分摊费用：

　　成交价/总面积×分摊面积×10%（10楼以下）

　　成交价/总面积×分摊面积×20%（10楼以上）

　　7、个人所得税：

　　成交价或评估价（高者）×1%（房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征）

　　8、营业税及附加税：

　　成交价或评估价（高者）×5.5%（房产证或购买时契税完税证未满五年）

　　计税方式的不同决定于增值税的价外税特性。营业税是价内税，即过去100万元房价是含税价；增值税是价外税，要按照不含税价来征税，所以要先除以（1+5%）计算得到不含税价格，再计算缴纳增值税。