范怀诉郭明华买房款未付清房屋买卖和换房无效纠纷案

　　原告：范-怀。被告：郭*华。第三人：兴义市交通运输管理总站（下称交管站）。1985年，交管站欲用其座落于七舍乡街面的3间瓦房，与他人调换有附属空地可建停车场的房屋。范-怀知悉后，愿将其用9760元向朱*友购买的七舍乡街上的瓦房3间及其厨房、厕所和房前约400平方米的空场，与交管站互换，因双方意见不一，未能达成换房协议。范-怀未住在其所购房屋内，仅在房内放置一些财物。郭*华得知范-怀与交管站换房不成而想出卖该房后，多次找范-怀商议购买该房，以便在购买后和交管站的欲换房屋交换。1987年12月8日，郭*华与范-怀达成口头协议，范-怀将其向朱*友购买的房屋出卖给郭*华，价款11000元；双方于同月10日到交管站立契交清全部价款，并由郭*华和交管站签订换房协议。10日，范-怀未按约定到交管站，郭*华与交管站签订了换房协议。同月12日，范-怀到郭*华处，因郭*华不能付清全部买房款，双方口头议定：郭*华先付4000元，余款于同月15日付清，房款付清后正式立契。郭*华当即付给范-怀4000元。15日，范*依约到郭*华处，但郭*华只付出1000元，另6000元双方商定延至1988年1月2日全部付清；郭*华还向范-怀借该房的原买房契约和房屋钥匙，并写借条于20日归还。同月17日，交管站住进范-怀之房，次日，郭*华住进交管站之房。1988年1月2日，郭*华只付了2000元给范-怀，双方再次商定限郭*华于当月28日付清4000元余款，逾期每日按30％计息，郭*华并出具了欠条。同月13日，交管站对所换房屋进行维修，并在门前空地四周打围墙。相邻的七舍乡第五村民组金内成等户因围墙将阻断其出入通道，而与交管站发生争议。交管站、郭*华及受影响的几户村民经协商，由郭*华出资2000元，另修一条路供受影响的相邻户出入。同月30日，范-怀到郭*华处索要欠款，郭*华提出原协商买房时，范-怀未向其说明门前土地中有相邻住户的通道，要求范-怀承担部分改路费。范-怀不同意，郭*华则拒付所欠房款，双方发生纠纷。同年3月19日，范-怀以郭*华与交管站恶意串通、秘密签订换房协议，侵犯其房屋所有权，郭*华并擅自拿走其房内财物为理由，诉至兴义市人民法院，要求废除与郭*华的房屋买卖口头协议，恢复房屋原状和返还财物，郭*华并应赔偿其经济损失10000元。郭*华辩称：双方有房屋买卖的口头协议，且已付了部分房款；所买房屋已和交管站调换，要求维持双方的房屋买卖关系有效。「审判」兴义市人民法院经审理认为：范-怀与郭*华的房屋买卖未经房管部门办理产权过户手续，是不合法的。但郭*华已付给范-怀房款7000元，并出具了4000元的欠条，约定了付款日期，买卖关系已成事实，该房屋买卖关系应予维持。郭*华未按约定期限给付欠款，致合同未能全部履行，应承担一定的过错责任。郭*华在其与范-怀的房屋产权过户手续还未办理时，便和交管站调换房屋的做法欠妥。据此，郭*华应负本案的主要责任。七舍乡第五村民组的通行道路被交管站修围墙堵塞，以及范-怀要求赔偿其他财产损失应另案处理。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第八十五条、第九十一条、第一百一十二条、第一百三十四条之规定，于1988年11月10日判决：一、当事人双方口头订立的房屋买卖协议有效，双方必须依法补办契税等手续；二、郭*华所欠范-怀房屋款4000元及其利息253.04元（1988年1月28日至8月31日月息6厘，计183.04元；9月1日至11月10日月息1分5厘，计70元），在判决生效后1个月内履行完毕。范-怀不服此判决，上诉至黔西南布依族苗族自治州中级人民法院，要求废除双方的口头房屋买卖协议，废除郭*华与交管站的换房协议，返还房屋。郭*华同意原判。黔西南布依族苗族自治州中级人民法院经审理认为：范-怀与郭*华虽口头协商买卖房屋，但尚未正式立契完税，亦未交付房款和房屋，不能视为买卖关系已经成立和房屋所有权发生转移，郭*华无权将尚未属于己有的房屋予以处分。事后，范-怀对郭*华无权处分房屋的行为进行了追认，郭*华应及时履行义务，付清房价款，促使房屋买卖关系成立。然其逾期不付清房款，导致房屋买卖合同不能履行，应负全部责任。因郭*华无履行诚意，范-怀要求解除双方的房屋买卖合同，应予支持。郭*华擅自与交管站签订的换房协议自始无效。鉴于交管站对该房确进行了维修，维修费用应由范-怀支付，其余添附的设施和围墙，由交管站自行撤除。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》第一百五十一条第一款第（二）项之规定，于1989年6月26日判决：一、撤销一审判决；二、范-怀与郭*华所立房屋买卖合同予以解除，范-怀返还7000元房价款给郭*华，于判决生效后10日内付清；三、废除郭*华与交管站的房屋调换协议，范-怀付给交管站700元房屋维修费，判决生效后10日内付清；交管站在判决生效后10日内将房屋返还给范-怀，并自行拆除所添附的设施及围墙。终审判决后，交管站未执行判决，又自行平整了地基，安装了铁门，支付费用1600余元。