以房养老或不划算

　　酝酿已久的“以房养老”政策，2014年6月23日中国保监会公布，广州，北京、上海、武汉都定为首批“以房养老”的试点城市，试点时间从7月1日起至2016年6月30日止。

　　什么是以房养老呢？

　　“以房养老”，也称“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时房产的价值综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世，机构收回住房使用权。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款，被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

　　倒按揭锁定的是未来的房价，而现金流在出售前先回笼了。假设未来房价上涨比较快，当期出售房子并不划算，但是若养老缺口很大，投资人此前要拿到现金则必须将房子出售。但倒按揭则可以先拿到固定的养老金，同时可将房屋出售的时间点推后。相对于“倒按揭”来说，绝大多数市民更倾向于把空置房放租套现来养老。而倒按揭与卖房相比最大的不同在于，倒按揭可以每月领取固定养老金，卖房则为一次性收入，这就要客户倾向于短期持续的收入还是更愿意获得一次性大笔的收入。

　　哪些群体适合“倒按揭”？

　　业内人士表示，由于“倒按揭”起到一个融资的服务功能，因此回报率低于自行出租是非常正常的。但出租房产是一件非常麻烦的事情，等到老人自顾不暇的时候，房产出租也成了一个不小的负担。因此，“房产富豪、现金穷人”，退休后还想维持和工作时相同体面生活的人群，无子女的老人等都比较适合“倒按揭”。

　　但基于中国的现实观念、法律等，以房养老政策要在中国全面覆盖还是一件任重而道远的事情。而且中国的一般住宅建筑物权属年限为70年，“若老人比房子‘活’的久，‘以房养老’要怎么推？目前的中国的法律还没有办法协调这一问题”。