土地登记如何填写权利主体？

　　一、关于土地所有权

　　根据我国《宪法》和《土地管理法》，我国实行的是土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地所有权的主体只能是国家和农民集体。

　　国家土地所有权可以不登记。根据《物权法》第四十五条第二款“国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定”及《土地管理法》第二条第二款“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”的规定，国家土地所有权的具体行使主体为国务院。由于《物权法》第九条第二款规定“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，因此，国家的土地所有权不需要登记，实践中也从不对国家土地所有权进行登记发证。

　　集体土地所有权主体应该登记为“××村（组、乡）农民集体”。根据《土地管理法》第十条的规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”。《物权法》第六十条进一步明确规定，属于村农民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的土地，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的土地，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》明确要求“做好集体土地所有权确权登记颁证工作，将权属落实到法定行使所有权的集体组织”。但在进行具体登记发证时，集体土地所有权不能登记发证给村民委员会、乡镇政府（农工商总公司）等，而是应当按照《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》（国土资发〔2001〕359号）的规定，登记为“××村（组、乡）农民集体”。

　　二、关于土地用益物权

　　按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令）第三条的规定，“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营”，任何单位和个人都能依法取得土地使用权，也就是说土地使用权可以登记发证给任何合法取得土地的具有民事主体资格的单位和个人。但是国家现行的法律政策对某些土地使用权的取得主体进行了限制，进行登记发证时应当注意遵守这些法律的规定。

　　（一）土地承包经营权

　　根据《土地管理法》第十四条关于“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营”的规定，土地承包经营权一般只能按户登记发证给本集体经济组织的成员。如果要登记给本集体经济组织以外的单位或者个人的，须遵守《土地管理法》第十五条第二款的规定，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

　　《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》允许“农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体”。土地承包经营权的主体发生变化，将由单纯的农户变为农户、农民专业合作社、公司等并存。鉴于土地承包经营权登记发证目前由农业主管部门负责，在此不多阐述。

　　（二）宅基地使用权

　　宅基地使用权是指经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体建设用地使用权。根据《物权法》第一百五十二条的规定，宅基地使用权人目前对土地只享有占有和使用的权利，没有收益和处分的权利。

　　由于宅基地使用权无偿取得，带有福利性质，因此取得主体具有特殊性。只有本农村集体经济组织的成员才能取得宅基地使用权，非本集体经济组织成员不能取得宅基地使用权，国家尤其禁止城镇居民在农村取得宅基地。如《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）明文禁止城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）还特别强调“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”等。因此，宅基地使用权一般只能按户登记发证给合法取得权利的本集体经济组织成员，不能登记给本集体经济组织以外的单位和个人，特别是不能登记给城镇居民（笔者认为只有一种情形例外，即通过合法继承取得宅基地）。

　　（三）建设用地使用权

　　国有建设用地使用权特别是出让国有建设用地使用权的取得主体一般没有限制。按照《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉（试行）和〈协议出让国有土地使用权规范〉（试行）的通知》规定，申请人“可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外”。各地在实践中，发布的招标拍卖挂牌公告对申请人也没有任何限制。但是需要注意的是，对一些在特殊的历史阶段产生的特殊土地权利，如授权经营国有土地使用权，则只能登记给特定的主体。

　　集体建设用地使用权取得主体受到的法律限制较多。乡（镇）村公共设施用地只能登记发证给管理乡（镇）村公共设施的单位，公益性的集体建设用地使用权如医院、学校的用地等只能登记给公益事业单位。经营性的集体建设用地一般只能登记给乡镇企业，或农村集体经济组织与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办的企业，不得登记给国有企业、外资企业等。只有发生《土地管理法》第六十三条关于“因符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的”规定情形的，才能登记给其他性质的企业。

　　（四）地役权

　　地役权是地役权人按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。地役权的主体，法律没有进行特别的限制，只要依法取得并申请登记，就可以为其进行登记发证。

　　三、关于土地担保物权

　　与土地相关的担保物权，只有土地抵押权。《担保法》和《物权法》对抵押权人没有任何限制规定。如《担保法》第二条规定，在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依法设定担保；《物权法》第一百七十一条规定，债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依法设立担保物权。

　　实践中，除了银行等金融机构可以成为抵押权人外，非金融机构的企业和个人也可以成为土地抵押权人。如目前国家和地方都已经有文件允许企业之间土地使用权进行依法抵押并对抵押登记的办理作出了规定，如《国土资源部关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》（国土资函〔2000〕582号）、北京市房屋土地管理局《关于加强我市房地产抵押管理工作有关问题的通知》（京房地权字（1998）281号）等。除此之外，反担保中的抵押权人，基本上都是非金融机构。反担保是指为债务人提供担保的第三人，为保证其追偿权实现而要求债务人提供的担保。《物权法》第一百七十一条和《担保法》第四条都对反担保加以了规定，即“第三人为债务人向债权人提供担保时，可以要求债务人提供反担保”，反担保适用于关于担保的法律规定。

　　需要注意的是，为了保证国家金融借贷政策的稳定与顺利实施，根据原国家土地管理局关于《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（〔1997〕国土[〔籍〕字第2号）“抵押权人为非金融机构，其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续的，应当提交有关批准文件”的要求，以及《国土资源部关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》（国土资函〔2000〕582号）“企业间以土地使用权进行抵押担保的前提是企业之间订立的债权债务主合同必须符合有关法律、法规的规定，涉及需要金融监管部门批准的，应首先办理批准手续”的规定，因借贷而产生的土地抵押权，只能登记发证给银行等金融机构，否则应当提供有关批准文件。因此，因借贷而产生的土地抵押，能否直接登记给非金融机构，实践中存在很大的争议。笔者认为，随着国家金融放贷政策的逐步放开，在目前社会各界关注的《放贷人条例》出台后，因借贷而产生的土地抵押，也将可以依法直接登记给非金融机构和个人。