岑建根等诉上海星丰房地产发展有限公司房屋预售合同纠纷案

　　上诉人岑建根、岑茵因房屋预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（1999）闵民初字第2391号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，岑建根及被上诉人的委托代理人陈志清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明，1998年8月23日，岑建根、岑茵与上海星丰房地产发展有限公司（以下简称星丰公司）签订《上海市内销商品房预售合同》一份，约定岑建根、岑茵向星丰公司购买黎明路155弄《星丰苑》12号201室，总房价暂定为人民币134834元，星丰公司定于1998年9月30日前交付房屋，如未按合同约定期限交付房屋，岑建根、岑茵有权按已支付房价款向星丰公司追索逾期利息，逾期利息自合同约定的最后交付期限第二天起算至实际交付日止，按上海市人民银行固定资产贷款日利率计算，若逾期超过30天，岑建根、岑茵有权单方面书面通知星丰公司终止合同，星丰公司在接到书面通知之日起7天内将岑建要、岑茵已缴付的全部房价款（包括利息）退还岑建根、岑茵。星丰公司应按合同约定的总房价款的0.3%向岑建根、岑茵支付违约金等。合同约定，该房屋的交付必须符合下列条件：经本市建设工程质量监督机构核验合格；办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证。该房屋符合合同约定的交付条件后，星丰公司应于合同约定的期限前7日书面通知岑建根、岑茵办理交付房屋的手续。在验收交接后，由双方签署房屋交接书，即为该房屋已正式交付。合同同时约定，岑建根、岑茵应于1998年8月9日前付人民币10000元（定金），1998年8月23日前付人民币30834元，1998年11月1日前付人民币94000元（公积金），如岑建根、岑茵未按合同约定的时间付款，星丰公司有权按逾期应付款向岑建根、岑茵追索逾期利息，逾期利息自合同的应付款期限第二天起算至实际付款日止，利息按上海市人民银行固定资产贷款日利率计算。合同签订后，岑建根、岑茵按约支付了首期房款人民币40834元（含定金），后期房款人民币于1998年11月25日以现金形式支付54000元，余款40000元于1999年2月1日由贷款银行建行卢湾支行划帐支付。岑建根、岑茵于1998年10月2日取得房屋钥匙。1999年3月8日与星丰公司签订房屋交接书。原审诉讼中，上海万隆审计事务所对岑建根、岑茵所购房屋自1998年10月1日至1999年3月7日止的房屋使用费审价为人民币1973元。原审还查明，星丰公司于1997年12月取得上述房屋的《上海市内销商品房预售许可证》，1998年8月19日取得上述房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》，1999年2月5日取得上述房屋的《上海市房地产权证》。

　　原审法院认为：岑建根、岑茵与星丰公司间的《上海市内销商品房预售合同》系双方真实意思表示，且符合法律规定，当属有效。星丰公司未能按合同约定交付房屋，逾期超过30天，显已构成违约，岑建根、岑茵依约有权终止合同，现岑建根、岑茵放弃终止合同权，要求星丰公司支付逾期交房利息，可予准许，但利息计算不当，应予纠正。岑建根、岑茵主张的违约金依合同约定仅适用于终止合同之情形，故不予支持。另星丰公司主张由岑建根、岑茵承担逾期付款违约责任之诉请，因其中40000元贷款的办理及落实过程环节诸多，手续繁琐，贷款迟延到位原因难以确认，星丰公司又未能提供贷款迟延系岑建根、岑茵所致的有效证据，另以现金支付的余款54000元虽逾期了二十四天，但签订合同时双方约定94000元均以贷款形式支付并由星丰公司为岑建根代办，星丰公司在一个月左右后又通知岑建根自己去办，为此岑建根自己办理了40000元贷款并在约定付款日后一个月内以现金支付了余款，故星丰公司以岑建根、岑茵承担逾期付款利息不予支持。关于星丰公司以岑建根、岑茵于合同约定交房期限前已入住上述房屋为由向岑建根、岑茵主张自1998年10月1日至1999年3月8日止的房屋使用费的诉请，认为自1998年10月2日至1999年3月7日该段时期内，星丰公司在尚不具备交房条件的情况下将房屋交付岑建根、岑茵使用，岑建根、岑茵在完全知晓该情况的情形下接受了房屋并已实际入住，取得了居住、使用该房屋的权利，故上述期间内该房屋的使用费应予支持。据此原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，于1999年9月10日作出判决：一、上海星丰房地产发展有限公司支付岑建根、岑茵以人民币40834元计，自1998年10月1日，以人民币54000元计，自1998年11月25日，以人民币40000元计，自1999年2月1日，均按银行同期固定资产贷款利率计算至1999年3月7日止的逾期交房利息。二、岑建根、岑茵其余诉讼请求不予支持。三、岑建根、岑茵支付上海星丰房地产发展有限公司位于本市闵行区黎明路155弄《星丰苑》12号201室房屋自1998年10月2日至1999年3月7日止的使用费计人民币1960.4元。四、上海星丰房地产发展有限公司其余诉讼请求不予支持。上述一、三款项均于判决生效之日起十日内支付。本诉案件受理费人民币125.52元，原告负担25.97元，被告负担99.55元；反诉案件受理费人民币166.75元及司法鉴证费人民币500元，由反诉原告负担256.6元，反诉被告负担410.15元。