双倍返还定金并继续履行租赁合同纠纷

　　原告康成投资（中国）有限公司诉被告上海九韵置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2008年9月28日受理后，依法组成合议庭，于2008年11月18日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人黄海林、周知明，被告的委托代理人邹红黎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称，2007年5月11日，原、被告双方签订了《上海九韵置业有限公司与康成投资（中国）有限公司商业用房租赁合同》，合同约定，被告在其拥有使用权的商业用地即繁兴路399弄2号地块上建造商业用房，并将该商业用房中按合同约定量身定造的房屋连同附属场地、设施出租给原告或其成立的全资子公司开设大型综合超市。租赁合同签订后，原告除按约向被告支付了人民币（下同）200万元定金外，还为租赁该商业用房设立了全资子公司且注册地址即该商业用房所在地，并为此取得了上海市商务主管部门及中国商务部许可批准在该商业用房内开办大型超市的批文，同时原告按约进行了相关设计与设备定购。然而，被告于租赁合同签订一年后却受利益驱使而置商业诚信于不顾，发函提出单方终止租赁合同，原告明确表示不同意被告终止合同的要求，敦促其继续履行合同义务，但被告对此置之不理并拒绝按约定交房。

　　原告认为，双方签订的租赁合同系双方的真实意思表示，符合法律法规的规定，应属合法有效，现被告单方面提出终止合同的行为严重违反了合同。为此，特提起诉讼，请求判令：一、被告继续履行双方于2007年5月11日签订的《上海九韵置业有限公司与康成投资（中国）有限公司商业用房租赁合同》，并于约定的2008年12月31日前按约定条件将出租房屋交付给原告；二、被告按约向原告双倍支付违约定金400万元；三、本案诉讼费用由被告承担。

　　被告辩称，双方的租赁关系并未正式成立，所签订的只是租赁预约；合同中的定金系解约定金，被告按合同约定终止预约合同不构成违约，只需双倍返还定金，故不同意原告的诉讼请求。

　　经审理查明，2007年5月11日，原、被告签订了《上海九韵置业有限公司与康成投资（中国）有限公司商业用房租赁合同》，约定由被告将其合法拥有的、符合上海市商业网点规划、可开设大型综合超市的住宅配套商业用地上建造的商业用房出租给原告开设大型综合超市，合同内容包括：一、商业用房的座落及规格。被告拟在其拥有合法使用权的商业用地上建造商业用房，该商业用房连同附属场地、设施出租给原告独立使用，该地块位于上海市闵行区华漕镇保乐路与繁兴路（繁兴路399弄2号）交界处。商业用房总建筑面积约25，352平方米。二、商业用房的工期及交付。被告同意在2008年12月底前将本合同约定的地块上建造的拟出租给原告的商业用房按双方设计要求建造完工后移交给原告，并办妥该商业用房及设施的有关政府的竣工验收手续。在此之前，原告在不影响房屋竣工验收要求的情况下，可根据工程进度情况在收到被告通知后一周内提前进入相关设备安装及精装修的施工。双方约定如果在取得政府相关管理部门核准的前提下，原告可以准备营业。三、租赁用途及注册地。原告向被告租赁该商业用房等仅作为开设大型综合超市及相关配套商业的经营使用。原告在租赁被告的商业用房后，其经营公司的注册地为闵行区华漕镇。原告为本项目设立新公司后，原告基于本合同而享有的权利和义务一并移交给原告在当地投资设立的新公司，届时由新成立的公司与被告维持本合同条款不变，重新签订租赁合同。四、租赁期限。该商业用房租赁期限从大型综合超市对外营业日起计算为20年（建设期〔免租期〕不含在内）。五、优先权。在租赁期内，若被告出售该商业用房，被告应提前三个月书面通知原告，原告在同等条件下享有优先购买权。若原告决定不行使优先购买权，则被告应在该商业用房的房产权利转让的合同中列明该商业用房的受让人必须承担及继续履行本合同，并在房产转让合同中载明原告所投入的设备、设施归原告所有，不属于向第三人出让的范围，被告还应保证受让人与原告按本合同条件签订租赁合同。若被告不能保证原告按原合同条件继续租赁该商业用房，则视为被告违约，被告为此应支付3，000万元的违约金给原告，如违约金尚不足以弥补原告因此而遭受的所有经济损失的，被告还应赔偿原告损失。六。违约责任。1、由于被告原因而使原告不能正常营业，被告需支付原告损失补偿费（该损失以每天赔偿10万元计），且原告有权免交不能营业期间的租金。若损失补偿费不足以弥补原告的实际损失，则被告还应赔偿原告实际损失。2、若被告不遵照双方确认的建筑设计方案及房屋的基本需求的相关条件执行，原告有权提出书面整改意见，被告在收到原告书面整改意见后应立即予以整改；如被告不予整改，则视为被告违约，届时原告有权在向被告提出整改意见后的30天内终止本合同，同时被告应向原告支付3，000万元违约金，并赔偿原告因此而造成的所有经济损失；如原告已支付定金，则被告须予以全额返还。七、定金与预付租金。1、定金支付。原告同意在本合同签订后10个工作日内支付被告定金200万元，同时被告须向原告提供正式收据。2、定金罚则（即16.2款）。16.2.1款为，如原告在签订本合同至开业前改变租赁意向（不包括原告在建筑设计方面的修改），则被告不退还原告支付的定金；16.2.2款为，如被告在本合同签订后至原告开业前终止本合同的履行，被告应向原告双倍返还定金。

　　租赁合同签订后，原告于2007年5月18日向被告支付了定金200万元，为在所租赁的商业用房中设立大型超市向政府有关部门申请办理报批手续，并取得了上海市经济委员会、上海市外国投资工作委员会及商务部的同意其设立“上海闵行华漕大润发商贸有限公司”并在繁兴路399弄2号开设店铺的批复。“上海闵行华漕大润发商贸有限公司”于2008年3月21日经工商登记成立，注册地址即上海市闵行区繁兴路399弄2号。原告取得上述政府有关部门的批复后，与其他公司签订了《建筑安装装饰工程合同》、《设备订购合同》、《施工合同》、《加工承揽合同》等一系列合同，为超市的开业进行前期准备工作。

　　2008年6月11日，被告委托律师向原告发出了《关于终止合同和履行善后义务的律师函》，认为双方签订的合同只是“租赁预约”，并依据《租赁合同》16.2.2款约定及《合同法》第九十一条第一款第（七）项及第九十二条的规定，即时终止《租赁合同》的履行，要求原告提供银行帐户，以便双倍返还定金400万元。同年6月17日，原告以《律师函》回复被告，认为《租赁合同》依法有效应予履行，《租赁合同》不完全是预约合同，违约责任自合同签订之始即存在，违约方需双倍返还定金并赔偿损失，被告无权单方终止《租赁合同》，同一地址亦不得注册两家企业，不同意被告终止《租赁合同》的请求。同年6月18日，被告律师以《关于双方共同履行协助义务的函》回复原告，重申2008年6月11日《关于终止合同和履行善后义务的律师函》中的意见，并要求原告提供帐号。2008年8月27日，原告致函被告，该函中称：2008年6月3日被告四位股东代表向原告表达了出售租赁物业的想法，并依照优先购买权的约定征求原告意见，原告表示在价格合理的前提下可以考虑，其后双方因价格分歧未就物业买卖达成一致。原告对2008年6月11日收到被告律师函要求解约感到不解，并委托律师回函表示如果双方价格无法谈妥，在原告要求继续履约情况下被告应依“买卖不破租赁”的法律规定出售此物业。

　　审理中，原告表示撤回诉请第二项即要求双倍返还定金400万元的诉讼请求。

　　以上事实，有双方签订的租赁合同、定金收据、政府主管部门的批文、设立大润发商贸有限公司的批准证书及营业执照、原告与其他公司签订的一系列合同及付款凭证、双方往来函等证据，经庭审质证，证明属实。

　　本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的合同性质是租赁合同还是预约合同，租赁关系有无成立。二、合同约定的定金之性质是违约定金还是解约定金。

　　一、关于合同性质及租赁关系成立与否。

　　所谓预约合同，是指当事人约定将来订立一定合同的合同，与之相对应的是本合同。预约合同和本合同是根据合同的订立是否以订立另一合同为内容为标准划分的，预约合同是约定将来订立相关联的另一个合同的合同，而本合同是履行预约而订立的合同。预约合同的意义在于以订立本约为债务，其重在当事人之间的信用，故预约合同的债权债务不得让与。从本案中原、被告双方签订的《商业用房租赁合同》之内容来看，已详细规定了租赁双方的权利义务，系一份完备的租赁合同，其中亦无将来订立租赁合同（即本合同）的约定，即便是原告为本项目设立了新公司，亦是由新公司与被告在维持原合同条款不变基础上重新签订租赁合同，所变更的只是合同主体，并非订立新的租赁合同。由此可见，双方签订的是一份租赁合同，并非预约合同。当然，本案之租赁合同与一般之租赁合同尚有区别，即出租的标的物是尚未建成的房屋，而不是现房，这是基于系争合同的订立是为开设大型综合超市这一特殊用途所决定的，因为从大型综合超市项目经营运作的现实需要及常规惯例来看，由于承租方对房屋有特殊设计要求、开业前需进行设备的订购安装及房屋的内部装修等大量前期准备工作，因此有必要在房屋尚未建成时即签订租赁合同，既可保证租赁房屋按照承租方的特殊设计要求建设，又节省了项目的前期开业准备期，事先签订此类特殊的租赁合同对双方无疑都是有利的。据此，本院认定原、被告双方签订的租赁合同合法有效。

　　合同应自签订之时成立，原、被告之间的租赁关系自双方的租赁合同签订时即告成立。至于合同中关于租赁期限从大型综合超市对外营业日起计算之条款，只是双方对租金起算日期的约定，开业之前应为免租期，但此与租赁关系的成立并无关系，不能以租金的起算期限尚未届至为由否定租赁关系的成立。综上所述，被告提出的双方租赁关系并未正式成立以及所签订的只是租赁预约之抗辩理由不能成立，本院不予采信。

　　二、关于定金性质。

　　关于定金的类型，学理上有立约定金、成约定金、证约定金、解约定金与违约定金之分。解约定金，是指当事人为保留单方解除合同的权利而交付的定金。支付定金的一方在交付解约定金以后可以放弃定金而解除合同，而接受定金的一方如果愿意加倍返还定金也可以解除合同。这种定金的特点在于通过定金的放弃和加倍返还而给予当事人解除合同的权利和机会。违约定金，是指在定金给付后，一方当事人不履行合同义务的，应受定金罚则制裁。违约定金设立的目的是为了保证合同得以履行。《担保法》第89条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《合同法》第115条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵做价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”上述规定显然是对违约定金的规定，即违约定金是一种法定的定金，而《担保法》中对于解约定金并未作出规定。一般而言，如果当事人在合同中没有特别指明定金类型，应当认为当事人约定的定金为违约定金。当然，定金条款属于任意性约定，虽然《担保法》只规定了违约定金，但并不禁止当事人在合同中设立解约定金，不过解约定金的设立必须在合同中作出明确规定，否则只能对合同设立的定金解释为违约定金，因为从当事人订立合同的目的来看，是希望通过设置定金制度来保障合同的顺利履行，并非通过支付一笔定金获得解除合同的权利。从本案来看，当事人在租赁合同中规定定金条款时，并没有明确规定被告在双倍返还定金以后可以享有解除合同的权利，因此合同规定的定金并非解约定金，只能理解为违约定金，既然是违约定金，那么被告不得以双倍返还定金作为其解除合同的代价。另外，从本案之租赁合同的特殊性及实际情况来看，原告承租房屋系用于开办大型综合超市，其为此向政府有关部门申请报批并取得了项目批准手续，在租赁房屋所在地亦注册成立了公司，并与其他公司签订了一系列合同，为超市的开业进行了大量的前期准备工作，而被告亦根据原告的特殊设计要求建造了房屋，如果认定为解约定金而可以仅以定金为代价解除合同，对双方来说均是不公平的。以极端的例子而言，如果在开业前一天作为承租方的原告改变租赁意向不再承租，其只是丧失了200万元的定金，而出租方已根据承租方要求建造了房屋，无疑将为此承担巨大损失，况且开业时间的确定基本上是承租方的决定范围，在这种情况下对出租方是极不公平的。同理，如果出租方在将近开业之前不再出租，其只是双倍返还定金共计400万元，而承租方已经为租赁合同的履行作了大量的准备工作，包括与其他公司签订一系列合同，在此情况下承租方也将承担巨大损失，并对其他公司构成违约，从而导致围绕该项目的所有交易都丧失安全性，对整个社会交易秩序的稳定是极其不利的。由此可见，将本案之租赁合同中的定金条款解释为解约定金也是不符合常理的，除非双方在合同中明确了解约定金之性质，承租人与出租人均事先明了不能基于对合同的信赖在开业之前进行大量的前期准备工作，否则产生的损失将得不到赔偿，只有在这种情况下才能作为解约定金来认定。

　　三、关于继续履行合同之利弊。

　　从双方发生纠纷后的往来函之内容来看，被告其实在合同订立之后变更了其最初的租赁意图而改为欲出售房屋，并与原告进行了磋商，但双方未达成一致意见。本院认为，即便被告欲出售租赁房屋，继续履行租赁合同实对之亦无妨碍。根据“买卖不破租赁”的原则，被告依然可以转让房屋，原租赁合同则继续履行，此对于作为转让方的被告及作为受让方的第三人而言不产生任何损失，无非是根据房屋现状予以转让而已。较之解除租赁合同所产生的巨大损失及对交易秩序的破坏来说，继续履行租赁合同对各方无疑更为有利。

　　综上所述，本院认为，双方签订的租赁合同其性质是本合同而非预约合同，租赁关系已经正式成立。该租赁合同是双方的真实意思表示，符合法律法规的规定，应为合法有效。关于租赁合同中的定金性质，应属违约定金而非解约定金，被告不得以双倍返还定金作为其解除合同的代价。现被告单方面提出终止合同的行为已严重违反了合同，故原告要求继续履行租赁合同的诉讼请求应予支持。审理中原告表示撤回要求双倍返还定金的诉讼请求，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：

　　被告上海九韵置业有限公司继续履行双方于2007年5月11日签订的《上海九韵置业有限公司与康成投资（中国）有限公司商业用房租赁合同》，并按约定将租赁房屋交付给原告康成投资（中国）有限公司使用。

　　案件受理费人民币1，264，800元，财产保全费人民币5，000元，共计人民币1，269，800元，由原告康成投资（中国）有限公司承担人民币19，800元，被告上海九韵置业有限公司承担人民币1，250，000元。