黄德全诉李凤馨房屋买卖合同纠纷案

　　原告黄德全诉被告李凤馨房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员龚菊英独任审判，并公开开庭进行了审理，本案的原告黄德全及委托代理人、被告李凤馨及委托代理人均到庭参加了诉讼，现已审理终结。

　　原告黄德全陈述事实，诉讼请求及提交的证据：原告与被告协商购买被告位于南郑县城区汉山路县计生中心家属院1号楼的房屋，并于2005年7月4日签订了房地产买卖契约。当日原告将购房款24000元交予被告（此前预付的定金10000元转为价款）。契约约定：2005年7月4日由被告将上述房地产正式交付给原告。房屋移交时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告，被告保证上述权属清楚，并负责给原告提供办理产权过户所需的合法证件手续，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务概由被告负责，因此给原告造成的损失被告负责赔偿，原告不能按期向被告付清购房款或被告不能按期向原告交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房产价款千分之十五的滞纳金。由于被告在签订契约时隐瞒了该房产曾为他人设定贷款抵押担保的重要事实，致使原告无法办理房产登记过户手续。原告多次要求被告履行合同义务，被告于2005年7月11日承诺：7月15日之前归还抵押贷款，限期7月18日过户，如过户不了，被告归还原告购房款并承担5000元违约金，并由原告先行装修，之后被告未履行房屋所有权转移手续。现起诉要求：1、由被告返还原告购房款24000元；2、由被告支付原告违约金5000元。

　　原告并提交下列证据：1、2005年7月4日原被告签订的房地产买卖契约一份；2、南郑县房改房上市交易及权属转移登记申请审批表及过户申请；3、南字第00000326号房屋所有权证；4、2005年7月4日被告出具的收条一张；5、2005年7月11日、7月21日被告出具的保证两份。

　　被告李凤馨陈述事实，对原告诉讼请求、理由的辩称及所提交的证据：我与原告在房管所签订的房屋买卖契约属实，但只有原告有该契约的原件我方没有。对于滞纳金当时没有约定也没有填写。我的房屋所有权证曾于2001年借给了我单位的陈春彦办贷款，但在2005年3月他将房屋所有权证还给了我，因此我误认为他把贷款还清了，所以才将房屋进行交易的，并不是有意隐瞒。原告付了24000元的购房款属实。为过户手续的问题我出具的两个保证也属实，但在保证中是应原告的要求而写了5000元的保证金，这是保证过户的保证金，而不是违约金。在2005年7月21日，原告方到我单位吵闹，我当着原告的面将3000元保证金交给了原告的父亲黄仁源，并由黄仁源出具了收条。现我方也在催促陈春彦积极想办法还贷以便争取尽快办理过户手续。

　　被告所提交的证据：2005年7月21日原告之父黄仁源出具的收条一张。

　　双方当事人质证意见：对原告所举的证据被告认为：房地产买卖契约是订立过，但当时对滞纳金部分未作约定。过户申请、权属转移登记申请审批表、房屋所有权证、收条、保证均属实，但保证中所提的5000元是保证金而非违约金。

　　对被告所提交的证据，原告认为该收条属实，但收条注明若在保证中约定的8月30日之前过不了户，则该3000元可由我方自由支配。

　　通过原、被告的陈述、诉辩和举证、质证，本庭确认以下事实：原、被告双方协商由原告购买被告位于城区汉山路县计生中心家属楼1号楼1单元四层（建筑面积56.22m²）的房屋，并于2005年7月4日签订房地产买卖契约约定：成交价格为20000元（实际成交价格为24000元），原告在订约日之前一次性付清给被告，此前所交的定金10000元充抵价款；被告于2005年7月4日将上述房地产正式交付给原告，并保证上述房地产权属清楚，若发生与被告方有关的产权纠纷或债权债务，概由被告方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失，由被告负责赔偿；由被告提供给原告办理房屋产权过户的所有合法证件，费用由原告交纳；违约责任：原告中途悔约，不得向被告索要定金，被告中途悔约，则应在悔约之日起7日内将定金返还给原告，另付给原告相当于定金数额的违约金，原告不能按期向被告付清购房款，或被告不能按期向原告交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款的千分之十五的滞纳金。当日原告即付清了购房款24000元（共中10000元为预交的定金抵作购房款），在办理房屋过户手续时，因被告的房屋所有权证曾给案外人陈春彦贷款时设定了抵押登记，该贷款尚未还清而未能办理过户。2005年7月11日，被告出具保证，称陈春彦若在7月15日归还不了，则购房款和5000元由李凤馨负责，并让原告先装修，限期于（7月）18日过户，当日被告将房钥匙交付原告，原告即开始了装修前的准备：拆除了三个木框玻璃窗、水池和房顶纤维板、铲了房屋墙面等。2005年7月18日被告仍未能办理过户。2005年7月21日，原告及其父黄仁源为该房屋过户的问题找到被告，被告向原告方支付了3000元保证金，并由黄仁源当场出具收到房产证过户保证金3000元的收条，被告出具书面保证，言明在2005年8月30日保证过户，如到期不能过户，所交给黄仁源的3000元由其任意支配，本人无权收回。但至2005年8月30日被告仍未能解决过户问题。2005年9月29日原告诉至本院，其诉讼请求如前所述。

　　本案争议的焦点在于：1、原、被告双方所订立的房地产买卖契约是否有效？2、原、被告双方履行合同义务是否符合约定？3、双方的房屋买卖契约（合同）是否予以解除？4、原告所付的购房款是否予以返还？5、原告所诉的违约金如何确定？

　　本院认为：原、被告的房地产买卖契约（合同）系双方自愿订立，且不违反法律的强制性规定，当属有效。在履行合同义务中，原告全面履行了合同义务：按约支付了购房款24000元；而被告在履行合同义务时，未能按约给原告提供办理产权过户所需的合法证件手续，在后来又约定了两次期限后仍不能提供的情况下，导致该房产不能按约过户至原告名下，因此，在原告请求返还购房款时，该房屋买卖契约理应予以解除，购房款24000元被告应退还给原告。原告所诉的违约金的问题，因被告在2005年7月11日的保证中承诺：如2005年7月15日归还不了房产证，购房款和5000元由被告李凤馨负责。在此，对5000元是否为违约金双方约定不明。2005年7月21日，被告在支付给原告3000元后，又书面保证：如2005年8月30日不能过户，则所交给原告方的3000元保证金由其任意支配，本人无权收回，该3000元虽由原告之父出具收条，但系在原告在场的情况下被告为保证房屋过户所付的保证金，且在庭审中原告对此3000元表示认可，因此根据双方的具体约定和原告的实际损失情况违约金应为3000元，对被告提出的要求恢复原状的问题，因被告在保证中承诺让原告先装修，原告只进行了装修前的准备工作，造成装修后果的责任不在原告，现若恢复原状，没有实际意义和价值，并必然加大双方的损失，不利于纠纷的解决。

　　据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：

　　一、原告黄德全与被告李凤馨所签订的《房地产买卖契约》予以解除。

　　二、由被告李凤馨于本判决生效后十五日内返还原告黄德全购房款24000元。

　　三、由被告李凤馨支付原告黄德全违约金3000元（被告李凤馨已于2005年7月21日支付）。

　　四、原告黄德全于判决生效后十五日内将房屋钥匙（包括柴房钥匙）交付给被告李凤馨。

　　本案受理费1220元，诉讼实际支出费1160元，合计2380元，由原告交纳受理费100元，实际支出费60元，合计160元，其余受理费1120元，实际支出费1100元，合计2220元，由被告交纳。

　　如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状及副本一式两份，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费2380元，并将交费票复印件提交本院。