离婚案中对已经公房房改的房产的认定及处理

　　一、对已经公房房改的房产的范围的认定。

　　人民法院在审理离婚案件中，对涉及已经公房房改的房产争议的，按规定可以合并审理。如何理解已经公房房改的房产，其范围如何确定？以夫妻名义进行房改的房产，在实践中，主要有以下几种情况：第一、夫妻双方已交完购房款，并以一方名义办理了《共有产权证书》或《房产所有权证书》的房产；第二、以一方名义进行房改，已付清购房款未并共同居住，但未办理产权证书的房产；第三、以一方名义进行房改，已付部分（首期）购房款并实际居住而未办理房产证的房产；第四、以一方名义申请参加房改，产权单位审查同意，并确定房号，而未交房款的房产；第五、以一方名义进行房改，已付全部或部分购房款，但进行房改的公房尚未竣工或未开工的房产（期房）。确认已经公房房改的房产的范围，常见有三种不同的观点：（一）登记论认为，房产作为不动产，某一民事主体对其享有产权，应以到政府主管职能部门办理登记手续为标志，以夫妻一方名义进行房改的公房房产也不例外。所以，确认公房是否已经房改，夫妻对公房是否拥有产权，应以是否办理登记手续、持有产权证书为准。（二）付清购房款论认为，只要夫妻已付清了购房款，而不管其是否办理登记手续，该房产应属夫妻共有。（三）售房单位审批论认为，凡夫妻以一方名义向售房单位申请参加房改，售房单位审查同意，并已付首期购房款的房改房产，应属已经房改的房产。在离婚案中，对公房是否已经房改、夫妻双方对该房产是不享有产权的认定，是对房改房产能否进行处理的前提。这一方面，没有专门的法律、法规规定，也没有最高人民法院的司法解释。登记论是传统民法理论上不动产物权必须在登记之后才能成立的观点。而在实践中，已付清购房款而没有办理登记手续的情况是很普遍的，若以登记论的观点一刀切，对已付清购房款而未办理登记手续的房改房产不予认这夫妻共同财产，仅就购房款进行分割，对于未以其名义进行房改的夫妻一方是显失公平的。尤其是夫妻双方在同一单位的情况，一方有住房，另一方无住房而又失去了房改的机会。但公房房改实际上是公房买卖，是一种特殊的买卖关系，国家（名义上是党政机关、企事业单位）是卖方，党政机关、企事业单位的职工是买方，属房屋买卖关系的范畴。既然是房屋买卖关系，应该是登记后才生效。因此，若将未登记的房改房产认定为夫妻共同财产，在法理上是讲不通的。这种付清了购房款而未办理登记手续的房屋的产权，对夫妻双方来讲，只是一种准产权，是一种形式要件上缺陷的权利，在实践中，经所有权人（产权单位）同意，结合案件的具体情况，根据公平合理的原则，可视为夫妻共同财产予以分割，但该房产不属完全意义上的房改房产。售房单位审批的视点，考虑到了分期付款的情况，而根据有关房改政策和办法，未付清购房款房产，缺乏实质条件，是不能办理登记手续的，不属已经房改的房产。

　　综上所述，凡在政府行政主管职能部门办理买卖登记手续的房改房产，属已经公房房改的房产。

　　二、对已经公房房改的房产的处理。

　　（一）关于案件当事人的问题

　　夫妻购买公有房屋的产权有两类情形：一是全部产权归夫妻所有，二是夫妻作为一方与售房单位共同享有房改房屋的产权（夫妻享有部分产权）。在分割处理第二类房改房屋时，有一种意见认为应将售房单位列为案件的当事人，其理由是诉讼标的（房改房屋）与售房单位有直接的利害关系，否则，房改房屋的处理就不能与离婚案一并审理。这种意见显然是错误的。首先，离婚案件的当事人应当是夫妻双方，夫妻离婚时房改房屋产权的争议是解除夫妻人身关系的牵连之诉；第二，虽然售房单位与夫妻对房改房屋共同享有产权，但根据房改政策、办法的规定，售房单位享有的产权份额比例是确定的，不存在争议；第三，在离婚案件中，房改房屋之诉的诉讼标的，也只是夫妻享有的房改房产比例部分，不涉及售房单位享有的份额。因此，售房单位不应列为当事人。