租房合同中约定一方免责的条款是否有效

　　要先认定，认定后才能确定是否有效，认定方法如下：

　　1、确认免责条款的效力，如同确认其它民事法律行为一样，必须具备一定的法律要件。

　　一般情况下，只要经当事人协商确定的免责条款，不违及社会公共利益，法律是承认免责条款的效力的，否则就没有合同自由可言了。确认免责条款有效，应具备的法律要件：

　　2、必须符合社会公共利益要求。

　　合同中免责条款的订立，必须要保障公民及亲友的生命健康、名誉、荣誉、财产等免受损害，必须维护国家、集体或第三人的合法权益和利益，否则无效。

　　3、必须合理分配双方当事人之间的权益与风险。

　　合理分配双方当事人之间的权益与风险是免责条款的主要功能，也是其合理性因素之所在。司法实践中，大多免责条款是在既有的价格、保险等机制的背景下合理分配风险的措施，是维护企业的合理化经营、平衡条款使用人、相对人乃至第三人之间利益关系的手段，它不是对国家强制性的否定，也不是对法律的谴责和否定违约以及侵权态度的藐视。

　　（1）违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。

　　（2）发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金；如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。

　　《民法典》第五百零六条【免责条款效力】合同中的下列免责条款无效：

　　（一）造成对方人身损害的；

　　（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

　　《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该规定即充分体现租赁合同的物权化特点，也可称为买卖不破租赁。

　　物权是对物的直接管理并排除他人干涉的权利。最典型的物权是所有权，此外还包括抵押权、留置权、质权、典权等。所谓租赁权的物权化是指在租赁关系存续期间，承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人，即使第三人是该租赁物的所有权人或享有其他物权的人。根据该条规定，出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人（受让人）时，设定在租赁物上的租赁合同仍然存在，并且该合同继续约束第三人。也就是说，承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利义务。

　　买卖不破租赁并不局限于出租人出售租赁物的行为，还应包括租赁物赠与、抵押、互易或作为投资等，这些行为都会涉及租赁物的所有权变动，同样适用该原则。