商品房预售合同中免责条款成立的限制条件

　　一、有预售方提请必要注意的说明

　　对合同中的免责条款，由于其所具有的特殊意义及对合同双方权利义务的重要影响，各国法律一般都规定制定免责条款的一方负有提请对方注意的义务，且提请注意应达到充分、合理的程度，以避免相对一方在不知情或不完全理解的情况下订立合同。“提请必要注意”的制度设计是使双方在相互平等的基础上签订合同的重要保证。如果制订免责条款的一方未尽到提请注意的义务，则该免责条款视为未订入合同，不得成为合同的一部分，因而不对当事人产生约束力。提请必要注意要求做到：

　　1、免责条款必须订入商品房预售合同中并经登记，而不能是售房广告、公告、图纸、口头约定等。如：销售商在广告中登载“房一售出，概不退换”，在房屋图纸上标注“本公司对因施工单位责任造成的质量问题不承担任何责任”等，视为无效。

　　2、提请注意的时间——免责条款必须在合同订立之前出示，提请注意也必须于合同订立之前完成，如果是在合同订立之后出示，必须要有相对人予以认可，并以适当的方式补充进商品房预售合同中。

　　3、提请注意的方法——对格式合同中的免责条款提请注意通常采取个别提请注意。实践也有采取张榜公告的方式，但在司法审判中，为保护购房者利益，张贴公告的方式往往对约定的免责事项无效。

　　4、提请注意的用语要求——提请注意所使用的语言文字必须清晰，明白，不得使用含糊不清的语言文字，否则，不得作出对相对一方不利的解释。如果商品房预售合同中的免责条款所使用的字体过小、打印不清，或位于合同书中不易被注意的位置，也不能认为是清晰明白，视为免责条款不发生效力。

　　5、提请注意的程度——提请注意应达到一般人能理解的程度。如果免责条款中有常人不知晓的术语，订立者应作出解释。

　　二、购房方同意

　　1、购房方对标准合同中的免责条款进行了认真阅读并了解免责条款的准确意思，同时预售方负有口述、解释条款的义务。因为现实中商品房买卖合同多为“霸王合同”，预购方往往只能被动地同意一些可能对己不利的条款，而没有选择的余地，所以为了贯彻平等原则，肯定预购方的异议权，使其可能在准确明白免责条款后进行进一步协商，选择是否签订合同。

　　2、签字同意——购房者在清楚免责条款的基础上选择签订合同，应在购房合同上签字表示。如保留异议，也应在合同上详细注明。