专家：买间“学位房”合同条款要明细
随着各区公立小学开始招生报名，楼市中关于“学位房”的话题也在升温。记者调查发现，为子女入读名校，不惜花重金购买“学位房”的市民大有人在。但家长买了“学位房”，子女入读名校受阻的情况也时有发生。一种情况是招生政策变化导致“学位房”变成“非学位房”，这是普通市民无法预料和把控的。另一种情况却是由于交易过程中一些细则约定不明或者情况了解不清，致使“学位房”名不符实。记者连日来收集到一些相关案例，并请专家提供一些意见和破解办法，供市民参考。
案例一
●买了二手“学位房”旧业主不迁户口
在佛山工作生活了十几年的胡先生是江西人，他本来在张槎有一套100多平方米的房子。但考虑到张槎的教育资源不是很丰富，想让儿子到城南名校同济小学读书，同时一家人把户口迁到这里来。
“同济广场的房子面积大、比较新，但总价贵，资金上一时周转不过来。”胡先生告诉记者，他最后看中了同济新村一套71平方米的两房单位，房子楼龄差不多有20年了，但总价只需41万元左右，自己负担得起。而且全家过来后，孩子每天上学、放学接送都很方便。
经过多次咨询中介和学校后，胡先生确定只要买下这套房子，并且户口迁过来之后，就有学位了。去年，胡先生签了购房合约，并且卖了张槎的房子，一次性付清了这套房子的房款。房子过户后，胡先生有点懵了：之前的业主没有把户口迁出去，他们一家人包括儿子的户口迁不来。更让他追悔莫及的是，虽然前业主和中介都称这套房子有学位，但这都只是口头约定，学位的调控以及限期迁户口等事项，并没有写入购房合同，胡先生的儿子能否入读名校成为一个问号。
胡先生最近到居委会咨询报名事宜，被告知按照惯常的招生政策，年龄在六周岁以上（即今年入读必须是2006年8月31日前出生），身体健康、有正常学习能力的适龄儿童，以实际居住地为依据，按照“人户一致”的原则，免试就近入学，如“人户不一致”，统筹以居住地为原则在附近学校安排就读。“如果小学报名这段时间内，我们的户口还没有迁过来，儿子可能被调配到其他学校就读，为孩子读‘名校’折腾一场，可能竹篮打水一场空。”想起这一切，胡先生很懊恼。
破解招式：
将“迁户口”细则写进合同里
记者调查发现，胡先生遇到的麻烦并不是特例。“前几年有不少这种情况，原来的业主卖了房子，没有把户口迁走。”禅城区同华西二路信约地产的房产中介梁艳芬告诉记者。
广东宝慧律师事务所律师蔺存宝表示，按照我国的户籍的相关规定，房产证应该户口一致。所以，前业主卖了房子后迁出户口，是其必须要履行的义务。但因为胡先生与对方没有约定履行这个义务的时间，以及未在规定时间内履行义务应该承担的违约责任，处理起来就会比较麻烦。“如果前业主迟迟不迁户口，胡先生可以向法院提起诉讼。”蔺存宝说，通过法律途径解决，会对原业主有一定震慑力，估计这样原业主办起户口来会快点。
针对像胡先生这样，购房目的非常明确的购房者。蔺存宝提醒，在购房合同里，就应该将自己购房的目的写清楚，比如由于该房属于某学校的“学位房”，购房为了让孩子入读某学校，并约定原业主迁出户口的时间，由于原业主没有迁出户口给现业主造成的损失（比如孩子无法入学等），对方应该承担相应的违约责任。“有时候家长的损失没有办法量化，所以违约责任最好在购房合同里以违约金的形式固定下来。”蔺存宝说，违约金金额双方可以协商，但最好保证可以达到三个效果，一是对前业主迁移户口起到震慑作用，二是可以弥补现业主的损失，三是可以附带惩罚一下前业主。
案例二
●销售强调“学位”配套楼盘售罄配套泡汤
市民黄小姐一年前在广佛交界处的南海里水买了房。按照销售人员的推荐，这个楼盘性价比较高，还有小区地段小学——省属一级学校里水中心小学的学位。近日，当她为孩子办理入学报名手续时，却被告知自己楼盘的业主子女将被调整到另一所市属小学入读。“虽然市级小学也不错，但当时买房就是冲着省一级小学的学位去的，所以心里还是有点不舒服。”她表示。
黄小姐的孩子至少还能拿到学位，算是比较幸运的。“买房的时候，销售人员就跟我们介绍，以后会在楼盘里建一所省一级幼儿园和省一级小学，供业主的子女就读。三年过去了，楼盘都快卖完了，学校连个影子都没看到。”家住三水区西南涌沿岸某小区的网友“鸭鸭”向记者诉苦，三水的教育资源不算丰富，自己买房时以为买了个“学位房”，现在看来这学位是要泡汤了。记者调查发现，很多新盘在销售时，会强调未来的教育配套，比如省一级学校等，但这些配套一般很难实现，如果要实现至少也需要三五年的时间。
破解招式：
把开发商的承诺写进合同
蔺存宝律师表示，针对开发商推售借力“学位”的做法，购房者最好先去学校了解是否与开发商承诺的一致，争取把开发商的承诺写进购房合同，并注明违约责任及处理办法。“如果开发商不愿意把承诺写进合同里，也可以让房地产开发商或者销售代理商在相关宣传材料上盖章确认。如果将来开发商没有履行这个义务，这些盖章的资料也可以作为法庭证据。”蔺存宝表示，如果开发商或销售代理商以上两项都不肯履行，而购房者买这个房子就是为了未来的学位，那就建议最好别买。
TIPS
招生政策变化开发商也搞唔定
记者了解到，将开发商的承诺写进购房合同，还可能会遇到一个问题：招生政策的变化。由于招生政策的变动是开发商也无法把控的，有时候会出现楼盘业主子女之前可能划分到某小学，但政策变动后又划分到另一小学的情况。比如，根据桂城教育局最新公告，今年原本应进入桂江小学入读的南海大道以东，海四路以南，灯湖西路以西，海三路以北片区的居民子女，将改为入读桂城中心小学；购房入户新楼盘怡翠世嘉的居民，其子女学位被划分到桂园小学；而南海中心小学则新增了利海尖东半岛、保利星座、中海万锦东苑楼盘居民子女的学位。遇到这种情况，估计找开发商也没辙。所以，购房者在购房时也要掌握佛山市教育局公布的信息，了解心水学校的学位地段。
毗邻名校≠有名校学位
记者了解到，有些销售人员在对外推介时，会着重强调楼盘毗邻名校这一卖点。但购房者需要注意的是，毗邻名校、有名校资源，并不等同于就有名校学位。
一方面，佛山不少公办民助或民办公助的小学就近入学“学位”有限制，比如，南海实验小学是不少人心目中的“名校”，但该校属于民办公助小学，可以自费就读，和就近入学的公立小学、初中有不小的区别。在南海教育资源最为丰富的桂城东片区，像南海实验小学这种性质的“名校”不少，学校周边的楼盘虽拥有名校资源，却并非属于这两所学校的学位房。
另一方面，在佛山很多楼盘的对外推广中，会把楼盘周边的学校资源全部写进楼盘周边配套中，看似楼盘拥有就读很多学校的机会，但其实真正属于该楼盘的优质学位，可能就没有。