杜绝“阴阳合同”，买卖双方和中介都很纠结

　　这两天，寮步阿峰购买二手公寓的事情又有新波澜。

　　原来，因为买房税费计算问题，他与中介一直处于拉锯状态。中介“承诺”的评估价格与地税最后能通过的价格，税费相差了近8000元。双方纠纷出现。

　　3月31日，东莞市二手房评估系统正式上线。该系统最后的评估价格到底几何，让他们之间的拉锯变得更纠结。

　　有了这套系统后，或许像阿峰正在经历的类似烦恼将会消失。但也给东莞的评估行业带来致命一击，几乎一半的业务被剥离。

　　专家提醒，政府上线二手房评估系统，一定要设置独立第三方参与“修正”和“平衡”的机制。不然，这样的举措，将会让政府的公正性遭到质疑。

　　一套20万的二手房税费或多付8000元

　　早在几个月前，阿峰就在万科城市高尔夫花园看中了一套二手小公寓，面积大约30平方米。

　　中介告诉阿峰，由于当初业主买入比较优惠，总价只花了12万元，所以评估价格有可能16万元就能过。那样，算上业主的房贷利息等可抵消的发票，阿峰购房几乎不需要支付相关税费。

　　但是，当16万元的评估报告上交地税部门以后，却出现了变故。地税部门的回复是，评估价格过低。

　　通过不断地沟通，中介表示，18万元的评估价可能会通过地税部门的审核。但这样一来，阿峰大约要多支付8000元的税费。

　　“这套房总价才20万左右，最后税费却多出了8000元。”阿峰说，这让他实在堵得慌。

　　阿峰这样的烦恼，正是因为没有一个统一的评估系统，导致双方矛盾发生的概率大大增加。

　　就在双方处于僵持阶段时，3月31日，东莞市二手房评估系统正式上线。住房转让的评估价格，将由地税部门推出的评估系统进行评估。

　　“以后，类似我这样的纠纷应该就不会再发生了。”在阿峰看来，这是个利好消息。但他和中介之间的纠纷并没有结束。他表示，还不知道这一系统最后得出的评估价格到底为几何，自己的税费缴纳又到底会是几何？

　　系统有90万套房数据按评估高位数计算税费

　　与阿峰相似，南城的彬哥最近也在各处看房，想要买套合适的二手房。因为，他和女友准备要结婚了。

　　不同的是，听说这一消息以后，他告诉记者，或许，在接下来看房过程中，他也会考虑购买一手房。“如果税费太高，买二手房的优势就被减弱了。”彬哥如是说。当然，再也不用交评估费用，也算是个利好。

　　记者了解到，东莞市二手房评估系统上线后就遇上了清明假期。目前市场上尚未有已经出炉的实操案件。到底，该系统如何运作，最后的评估价格又会是几何，与市场原本评估价格的变化有多大？

　　记者就此一系列问题试图采访地税部门，但尚未得到最后答复。

　　根据此前市地税局接受媒体集中采访时透露，东莞二手房评估系统采集了全市33镇街、园区的90多万套房产信息，超过55万条数据。主要通过房屋区域、年份建筑造价、楼层朝向、结构、带不带电梯等因素，再参照系统设置的基准系数，对全市二手房进行价格评估。

　　买卖双方进行二手房交易时，如果交易价格低于这个系统的评估价格，就按照评估价格进行纳税。也就是说，两者取高位为纳税依据。

　　交易方如对这个系统评估价格不满意，可以到政府指定的4~5家专业评估机构进行评估，费用由政府承担。

　　有评估师业务减六成评估机构正考虑转行

　　二手房评估系统正式上线，对于东莞的评估行业，可谓致命一击。

　　据了解，目前东莞已备案评估公司有40家左右。年评估收费大约超过1亿元，但市场集中度比较高。

　　记者初步了解，目前，东莞评估公司业务主要由三部分组成：二手房转让评估、二手房银行按揭贷款评估、其他如土地抵押等评估。其中，二手房转让评估大约占总业务量的一半左右。这也就意味着，二手房评估系统正式上线后，评估公司一半的业务将消失。

　　在东莞评估行业浸润4年之久的房产评估师马俊喜对此有着直接的体会。评估系统上线后，他每天的接单量从原来的100件左右，直线下降到40件。“由于房产评估的评估收费相对较少，收费金额大约减少了五成左右。”马俊喜说。目前，二手房交易系统只受理住宅转让评估，因而商业转让评估，仍保留在评估公司手中。

　　系统上线，让中介从业人员感受到了“很大的冲击。”马俊喜说，由于系统刚刚上线，大部分评估公司和从业人员也都还在观望。但大家也都会多花一些心思为未来打算。

　　据了解，由于业务量大幅度萎缩。目前已经有一家评估公司正在考虑转行，有可能转向按揭领域。这一消息，也在业内四处流传。

　　“接下来，这样的消息会变得越来越多。”马俊喜说。

　　交易成本若增加较多消费者或倾向一手房

　　二手房评估系统上线后，让评估过程变得更加透明和规范。但彬哥等购房者已产生微妙心理变化，也正是二手中介们最为担心的事情。

　　据金信联行统计，3月份，东莞市区二手成交均价逼近7000元大关，达6936元/平方米，比2月份上涨5.86%。成交亦连续两月回升。而在一手市场，目前市区成交均价大约在9000元/平方米左右。

　　购买二手房的税费大约为8%~12%。以此计算，如果正如彬哥等担心的，二手房评估系统正式上线后，税费占比进一步提高，则二手在价格方面的优势将被削弱。

　　“现在实操结果还没有出来，有什么影响，目前还不好说。”合富置业相关负责人针对彬哥等的担心回复说。他认为，最后的评估价格针对不同的房源，肯定是有高有低。

　　但他也坦言，购房成本增加，对于二手市场而言，肯定不是好事。“羊毛出在羊身上。增加的成本自然让买家的购房压力变大了。”

　　另一品牌中介相关负责人则表示，系统的运作，买家的税费负担应该会有所增加。“就看增加的幅度了。”如果增加幅度不会太高，买家也不会太在意。但如果超过预期，购房人士会更倾向于一手房。

　　【声音】

　　彻底解决房产交易“阴阳合同”

　　东莞市房地产行业协会秘书长陈骏良：二手房评估系统正式上线，将让这一过程变得更加规范和透明。从行业角度而言，这是一项利好事件。

　　因为有了统一的评估系统，让原本的“阴阳合同”问题得到彻底解决。同时，因评估过程的不确定性导致买家与中介之间的矛盾纠纷也将大大减少。

　　评估基数应随市场变化而调整

　　合富置业相关负责人：长期来看，系统的运作，对于规范市场肯定是有好处的。

　　但是，现在严格调控房价，各地房价处于动态变化，系统评估价格不一定完全符合市场；同时，系统运作是通过房源的地段、楼层等影响因素再参照系统设置的基准系数，对全市二手房进行价格评估。那么，系统设置的基准系数也必须是一个适应市场变化的动态系数，否则最终的评估结果或与市场不符，失去准确性。

　　评估系统要让独立第三方参与

　　中山大学岭南学院财政税务系系主任林江：这一措施的实施，从表面上来看，是加强了税务系统的税收征管能力，也为日后房产税的征收做好准备。

　　但它的负面影响同样是不可低估的。通过这一系统，税务部门实则是“自己评，自己收”，没有独立第三方的参与，这样，将让政府行为的公正性大打折扣。这一行为，也给了老百姓很多的“误解”空间。从这一角度来说，这一举措的实施，或许“得不偿失”。

　　因而，税务部门在操作系统运作的过程中，一定要给独立第三方参与的空间。有了独立第三方的参与，也就对最后的评估价格有一个“修正”和“平衡”的机制。

　　也就是说，税务部门可以通过系统进行评估，买房者也可以根据自愿让独立第三方进行评估，最后在两份评估结果之间取得一个平衡点。同时，参与的独立第三方评估公司，只要有评估资质者就能参与，而不能采取政府指定的做法，否则同样会给社会太多“猜想”的空间。