该转租合同是否有效

　　2009年1月，王某向张某承租某酒店，约定租期3年，未经同意不得转租。同年11月，王某与陈某签订转租协议，将酒店转租陈某经营，店内设备全部转让给陈某，并由陈某以年租金10万元为标准支付租金。陈某知悉王某擅自转租一事后向法院起诉，要求确认其与王某签订的转租合同无效，并要求王某返还已付租金。

　　王某与陈某签订的转租合同效力认定存在争议。一种观点认为，王某擅自转租的行为违反《合同法》第224条及最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于转租条件的规定，转租合同无效。第二种观点认为，转租合同与原租赁合同系两个不同法律关系，且已经实际履行，只要不构成对出租人利益的损害，应为有效。

　　笔者同意第二种观点。本案涉及对《合同法》第224条规定的理解。该条文只规定了如何处理原租赁合同的问题，对于转租合同的效力及处理方法未予明确，导致实务中对转租合同效力的认定出现较大的分歧。首先，《合同法》第224条并非法律的强制性规定，不能得出未经出租人同意而转租，转租合同当然无效的结论，只能说明法律赋予出租人在承租人未经出租人同意而转租时的合同解除权。其次，转租行为不符合无权处分的条件。承租人对租赁物进行转租，只是占有、使用权发生了转移，对出租人的所有权并不产生任何影响，是对自己权利的处分。《合同法》第228条规定，如果因租赁物上存在权利瑕疵而影响次承租人对租赁物行使权利的，次承租人可以根据其受影响的程度，要求相应地减少租金或不付租金。可见，转租合同并非无效，只有在转租合同有效的情况下，次承租人才可以基于有效的转租合同追究转租人不能履行合同的违约责任，而转租人也仍可依据转租合同的实际履行期限要求次承租人支付租金。