格式合同暗藏投资风险

　　商场大拆细，几十万元一间铺；商场经营的批发暴利，行业回报高，小业主与商场投资方以及经营管理公司齐齐“有钱揾”……这是近年分拆式商场铺为广大小业主描绘的美好画面。由于住宅限购，民间资本巨大，庞大资金涌入商业地产，广州市二手商铺成交面积连年以几十个百分点飙升，分拆式商场铺对此“功不可没”。然而，许多小商铺的畅销却是一出“看得到开头，却猜不到结局”的闹剧，个别承诺于去年年底开业的商场却未能开业，涉事公司所销售的海珠区多个商场业主要求退款退铺。

　　商业地产人士表示，分拆式商场铺涉及环节众多，一旦投资商出事即可能引致连锁反应，这颗“定时炸弹”随时可能引爆。法律界人士希望政府有关部门能高度关注分拆式商场铺对投资者带来的高风险，对有关项目的分拆行为进行严格审批。

　　格式合同猫腻多投资商合同暗藏风险

　　据记者得知，经过分拆式商场投资商精心设置的格式销售合同对业主隐藏高风险，用一位小业主的话说就是：“我们打本给人家做生意，生意好了赚钱归他们，做砸了归我们。”

　　对于目前海珠区某商场不能收铺开业的一众业主来说，在该商铺合同的补充协议上已订明：“出卖人同意如该商铺商场管理公司于2012年4月1日前未能就该商场对外正常开业经营的，买受人有权解除合同和本补充协议，出卖人应在收到买受人合同解除通知之日起10个工作日内全额退还已付房价、税费（如有）。”不过，法律专家表示，投资商对于有关解除合同的条款已了然于心，现在距离开场最后限期尚有一个月时间，不难找租客填满一个场。若是他们决心“老赖”到底，或许早已“金蝉脱壳”，剩下的空壳公司将难以全额退款。

　　从记者掌握的案例来看，分拆式商场铺采用固定经营来规避法律对售后包租的禁令，交铺时间一般设定在购铺后的3~10年内。对固定经营期的租金，大部分采取售前价格一次性扣减租金的做法，业主购铺后三五年都收不到租金；小部分采用固定返还收租的方式。

　　买“拆铺”三大风险间隔、管理、经营

　　一位法律界人士告诉记者，购买分拆式商场铺的风险主要有三点：一是商场铺销售之时某些商场铺并非是现证出售，商场销售方只以简单的示意图来指明所购商铺的位置。但商场铺固定经营期满后，商场间隔商铺归还业主，若无清晰的位置示意图就有可能导致商场商铺无法划分，小业主之间矛盾丛生。以往发生在广百新翼、万菱精品批发市场以及新中国大厦的事件就可能在商场铺重现。

　　另一个风险是业主无法对商场铺拥有独立的管理权。在销售合同上已表明小业主需要选聘发展商的管理和经营公司。一位业主表示，日后就算是商场大旺，若商场管理公司要求收天价的管理费，小业主都没有权反对，因为在当初的销售合同上他们已经“缴械投降”。

　　第三个风险是，如果商场投资商打算“捞一票”就走人，他们完全可以在固定经营期不作为，到约定的交铺日以一个完整规划好的格子铺商场来交给业主，所谓的做旺商场将成为一句空话。

　　回报说得咁劲，自己点解不买？

　　资深投资者蔡小姐路过海珠区某楼盘的商业裙楼商场项目，销售人员游说她回报率有8%，但几年后才能收铺。她表示，除非是现铺交收，否则不会考虑投资这些商铺。她分析，回报8%，以后铺位升值几倍，若真是这么笋的买卖，早被人抢光啦，还要销售人员在路中心拦车求人买？

　　投资者冯小姐头脑一时发热买下所住小区附近的商场铺，一个10多平方米的铺位要100多万元。她买下来后才发现价格太高，非常后悔。区先生购买一个商场铺后才发现，购买分拆式商场铺最能规避风险的做法，是购买能够独立开门的街铺，“以后就算商场铺出事都可以自己打开门做生意”。