普通住宅土地出让方式

　　土地出让形式主要有：协议、招标、拍卖、挂牌。其中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌方式出让。

　　1、协议出让：是指市县人民政府土地管理部门与特定的公民、法人和其他经济组织通过平等协商出让国有土地使用权的行为。

　　2、招标出让：是指市县人民政府土地管理部门发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他经济组织通过参加国有土地使用权投标确定土地使用者的行为。

　　3、拍卖出让：是指由出让人发布拍卖公告，通过竞买人在指定时间、地点进行公开竞价确定土地使用者的行为。

　　4、挂牌出让：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的交易场所挂牌公布接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止期限的报价结果确定土地使用者的行为。

　　根据现行法律政策规定，对于擅自改变土地用途、容积率等土地使用条件的，土地使用权必须依法收回并重新组织招拍挂出让。对于依法经土地出让方和规划管理部门批准同意改变土地使用条件的，适用《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：“经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。”因此，测算方法为：补交土地出让金差额＝市场楼面地价×改变容积率增加的建筑面积。

　　土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金可以返还，返还的方式有：

　　1、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房；

　　2、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）；

　　3、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设；

　　4、土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）；

　　5、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人；

　　6、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。