抵押权实现的基本规则

　　（一）抵押权必须有效存在。抵押权设定如果无效或者已被撤销，则不能实现。

　　（二）必须是债务人履行期限届满。债务人履行债务的期限是否届满是决定债务人是否履行债务的时间标准。

　　（三）债权人未受清偿。债务履行期限届满债权人未受清偿，表明债务人未按期履行义务，无论债务是迟延履行，还是拒绝履行，债权人都可以行使抵押权，使债权得到清偿。

　　（四）债务未受清偿不是由于债权人造成的。只有在因债务人方面的原因未能清偿债务而使债权人未受清偿时，抵押权人才可以行使抵押权。如果债权人未受清偿是由于其自己的原因造成的，则抵押权人不能行使抵押权。

　　（一）实现抵押权的费用。

　　（二）主债权的利息。

　　（三）主债权。

　　（四）在抵押物灭失、毁损的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金优先受偿。

　　（五）同一财产向两个以上债权人设定抵押时的清偿顺序

　　1、抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。如果当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。因登记部门的原因导致抵押物进行了连续登记的，以第一次登记的时间为准确定抵押顺序。

　　2、抵押权已登记的先于未登记的受偿。

　　3、抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

　　4、顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。

　　5、顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。

　　（六）与其他物权并存时的清偿顺序

　　1、抵押权与质权并存。同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。

　　2、抵押权与留置权并存。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。

　　（一）折价方式

　　抵押权人可以与抵押人协议，以折价的方式清偿债务。采用折价方式，也应在债务履行期届满债务人不能履行债务以后，而不能在订抵押合同时，在合同中约定在债务不能清偿债务时，抵押物就归债权人所有。因为，在订立抵押合同时，债务人处于紧迫需要的弱势地位，如果允许此时协议折价，易产生对债务人不公平的后果。即使在债务履行期届满债务人不能清偿债务的情况下，双方协议，也应当参照市场价格对抵押物折价，实行多退少补的原则。

　　（二）拍卖方式

　　拍卖又称为竞卖，是指以公开竞价的方法把标的物卖给出价最高的人。采用拍卖的方式能够最大限度地体现被拍卖财产的价值，公平地体现抵押物的担保效能。有条件采取拍卖方式的，应当首先采用拍卖方式。

　　（三）变卖方式

　　变卖是一种普通的买卖方式，为了公平地体现抵押物的价值，要求变卖参照当地的市场价格。