房产拍卖热起来，另类置业方式渐成新宠

　　进入6月份，报纸上的二手房拍卖公告日益增多。五一北路28号3#楼一层房产、金源花园源盛大厦A区401单元、中福广场第14层……这些中高档写字楼（住宅）的拍卖会报名者踊跃，而其中以个人名义参与竞拍的不在少数。采访中，福州一拍卖行有关负责人告诉笔者，从去年房产拍卖市场逐渐活跃以来，作为一种非主流房地产的交易模式，这种“另类置业”已经为市场所熟悉，吸引了相当一部分想投资的个人，并逐渐成为二手房市场交易新宠，究其原因是交易成本和销售价格上都颇具优势。房产拍卖“热”起来随着近年来国家房地产调控政策的实施，福州二手房市场愈加成熟和规范，许多中小房产中介被迫关门，与此形成鲜明对比的是，由于各大拍卖行纷纷涉足二手房拍卖业务，使得福州房地产拍卖市场不断升温。目前房地产拍卖交易量已在拍卖市场中占有很大比例，少数拍卖行的房地产交易额已占其总交易总额的80％以上，甚至一些原来主营业务不是房产的拍卖行，也开始主持二手房拍卖，如信达福建机动车拍卖有限公司就于5月29日拍卖福州市三保园某两处房产。不仅如此，福州的拍卖行还在外地寻找买家，今年4月13日，北京力天大诚国际拍卖有限公司将福州六一北路永德信花园的某几处住宅整体“捆绑”拍卖，竞拍地设于厦门碧宫酒店，起拍价不到90万。业内人士告诉笔者，这样的“舍近求远”是经过充分成熟考虑的，目前福州与厦门之间仅3小时多的车程，可房价却还是存在一定的差距，这样的价格在厦门很容易受到人们的追捧。房产拍卖“热”起来的另一个显著特点是，参拍的房产数量大幅增加，由每次一两套增加到10套左右。笔者留意到在本月的拍卖公告中，有好几场都是几个单元，甚至一整层拍卖的。房产拍卖的两个优势据了解，普通住宅委托拍卖行进行拍卖的类型有多种，首先是抵押而抵押人无力偿还的房产；其次，对于不能及时履行生效的法律文书所规定的支付义务的，被执行人的房产由法院强制执行拍卖；此外，处于较为有利地理位置，具备较大升值可能性的房产，同样可以通过拍卖途径推出；最后，某些具备特殊意义的房产也可以拍卖。业内人士表示，作为房地产市场的新型流通方式，房地产拍卖之所以被买卖双方看好，是因为它有两方面优势：一方面，拍卖房多因经济纠纷或贷款抵质押而进入拍卖渠道寻求快速变现，而且大部分是受法院等执法部门委托。在此情况下，拍卖房价格优势相当明显，与市场上同类房子相比，仅为市价80％至90％左右。另一方面，拍卖受众范围较广，过程公开透明。拍卖公司赚取的是佣金，一般不会刻意压低房价，也不会吞吃买卖差价，同时拍卖设有底价，如果达不到底价，交易不予成立，因此有力地保障了委托方的利益。一般来说，公开拍卖方式相较于传统的二手房交易而言，虚拟泡沫成分也会少许多，对于买卖双方都有益处。购买成本相对较低今年初，福州某拍卖公司受法院委托在拍卖鼓楼区西湖附近某高档楼盘的几处房产时，以6000多元/平方米的成交价格整体拍卖成功。而笔者从中介了解到，对该项目的评估价在9000元/平方米以上。照此计算，该拍卖价格仅为市场价格的7折。“拍卖房的价格都会比市场价格低一些。目前福州的拍卖房价格相当于市场价的80％至90％左右，而广州、上海等地拍卖房市场比较成熟，竞拍过程会更激烈一些，拍卖房价已高达市场价的9折或以上。”一拍卖公司负责人告诉笔者，两三年前，由于对二手房消费观念没有转变，加上房源比较差，在福州，法院拍卖房的价格甚至会低至7折以下。2005年6月1日，国家税务总局所发的《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》开始生效，2006年底，福州市又开始征收个人所得税。这意味着，如果房主选择通过市场化的手段比如选择中介把房子转手出去，都必须缴纳1％的转让个人所得税，产权未满5年的还要缴5％的营业税，此外还免不了付给中介公司买卖双方3％的服务费。而这些税费的真正征收，都将直接导致最后的成交价格攀升。一业内人士透露，“法院拍卖的房产对于买卖方来说，尽管要承担法院诉讼费和评估公司及拍卖公司的相关服务费用，但是这所有的费用加起来要低于通过中介交易的成本，差价在3％左右”。“淘金”难度大当然，随着拍卖房产这个行业的逐渐活跃，对于真正想把这个“另类置业”渠道作为一个投资途径的消费者来说，真要在房产拍卖市场上“淘金”，难度也在加大。福州一拍卖有限公司一位工作人员告诉笔者，拍卖公司在公告上把起拍价挂得很低，主要是为了吸引更多的人来报名参加拍卖，实际的成交价肯定不止这个数目。据介绍，福州市拍卖行原先拍卖的房产主要来源于司法强制执行，近年来自然人、法人等社会委托拍卖的二手房大幅增加。而与司法拍卖相比，社会委托的房产拍卖底价相对较高，留给投资者的利润空间很小。据福州一拍卖行有关负责人介绍，随着福州市房产拍卖市场不断升温，在拍卖数量增加的同时成交的价格也在走高。并且许多法院拍卖房产都采取整体拍卖的方式，其单价虽低，但总价往往会让一般市民却步。“房源越来越好了，很多都是从未入住过的新房，这吸引了很多买家，但总价高，往往只有公司及中介行业才有实力涉足其中”，一业内人士告诉笔者，房地产市场的强劲走势，让一些有实力的中介公司开始参与竞拍。他们带着一种“收房”心态，往往比较看重价格因素，一旦觉得“转手就有得赚”，就会豪气出手，因为他们有成熟庞大的营销网络和经纪人队伍，所以地段、户型等缺点他们都可以自行克服。不过，大部分的拍卖师还是认为，通过拍卖买房产不失为一条投资途径，因为这毕竟是市场公开买卖的渠道之一，而且由于人们对这种方式购买房产的熟悉程度比较低，大部分时候也的确有便宜可捡。当然，投资者到拍卖会上竞买房子也存在一定的风险，比如从品种上来说五花八门，新旧程度不一，地域的分布也很杂乱。其次也存在着一定的缺陷，如显见的品质问题和隐性的权益问题，所以参与拍卖前，要对房产进行详细的调查，有时候还要专门请教相关专家，比如产权是否明晰、有无经济纠纷、楼盘综合品质如何、为什么会被拍卖、该房产的市场价是多少等等。此外，拍卖会上要沉得住气，不要盲目叫价。等别人把价格抬高到一定限度后，估计有人吃不消了，自己再举牌，在心理上震慑对手，但最后出价不能偏离自己的心理价位太多。（日出）□链接>>>房产拍卖须知拍卖行接受客户委托。这是房产拍卖的第一步，房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同。确定拍卖房产底价。指拍卖成交应达到的最低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人利益受损。确定拍卖日期。日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。发布拍卖公告。主要反映拍卖房产的内容、拍卖时间、拍卖地点及其他必要事项。审查竞买人资格。参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人。竞买人缴付保证金。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。组织拍卖会实施。拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。拍卖品的权属移交。房产一旦成交，拍定人当即付款，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。