业主委员会是民间的非法人组织

　　一、业主委员会的含义及特征

　　业主委员会是依据业主公约或者法律的规定，经房地产行政主管部门指导下成立的业主大会选择而产生的，由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理公司工作和广大业主履行业主公约的民间性组织。

　　从我国司法实际来看，业主委员会是一个物业管理区域内长期存在的、代表广大业主行使业主自治管理权的必设机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主自治自律与专业化管理相结合的管理体制，以保障物业费的安全与合理使用，贯彻执行国家有关物业的法律、法规及相关政策，并办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。

　　业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，也是业主实现民主管理的最基本的组织形式。与其他自治性组织比较而言，业主委员会具有以下法律特征？

　　1、业主委员会是由业主大会选举产生的。根据我国《物业管理条例》的有关规定，业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构，其行为应向业主大会负责。因为，业主委员会并非独立的法人组织，它的所有行为后果均直接归属于全体业主，责任也是由全体业主共同承担的。基于此，业主委员会的组成人员必须反映全体业主中绝大多数人的意见，故业主委员会的委员应由业主大会选举产生。《物权法》第七十五条第一款进一步明确规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”从此以基本法的形式确立了业主委员会必须由业主大会选举产生，并向其负责。

　　2、业主委员会的活动以对物业的自治管理为限。业主委员会设立的目的在于使广大业主的自治管理权能够得到正常的行使，并及时了解和统一业主的不同意见和建议。基于这一目的，业主委员会的所有活动必须以对物业的自治管理为限。除签订物业管理合同外，业主委员会不能进行和从事与物业管理活动无关的任何经营性或非经营性活动。

　　3、业主委员会的根本任务是代表和维护全体业主的合法权益。业主委员会代表全体业主的意思表示，其行为向全体业主负责，维护的也是全体业主的合法权益。因此，业主委员会不是代表和维护部分业主、特别是大业主的意志和利益。应注意的是业主委员会维护的只能是全体业主的合法权益，不能因为业主委员会的组成人员均为业主，其行为和活动通常都涉及业主的自身利益，便从事超越法律、法规和政策以及损害他人合法权益的行为。

　　4、业主委员会必须办理备案手续。业主委员会虽为自治性的组织，但并非自立的闲散组织，其有具体的法定职责和法律地位。为了规范业主委员会，使其更好地为全体业主服务，依据我国《物业管理条例》及相关的规定，业主委员会自产生后30日内，应当将业主大会成立的情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员的名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

　　为了进一步明确业主委员会与所在地的区、县人民政府有关行政主管部门间的关系，《物权法》第七十五条第二款规定：“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”根据有关行政法规的规定，业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理期间，业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　二、业主委员会的性质

　　关于业主委员会的法律性质，学界认识不一。我国现行立法并未就业主委员会的法律性质作出明确的规定。实践中对此主要有两种意见：

　　1、业主委员会为社团法人。该种意见认为，业主委员会从其权利和职责来看，它应为社会团体法人。依此观点，业主委员会必须具备社团法人的条件，即自然人自愿组成的从事非生产经营性业务活动的社会组织体。根据我国《民法通则》第五十条的规定，社会团体法人设立程序与具备法人条件的事业单位相同。这样就意味着业主委员会完全独立于各个业主，享有法律上的人格，并能够独立地享有和行使民事权利，独立承担民事责任。然而，业主委员会事实上并不独立享有民事权利和承担民事责任。故该种观点显然是不能成立的。

　　2、业主委员会为非法人组织。该种意见认为，业主委员会是非法人组织，即它是一种没有取得法人资格的社会组织。对非法人组织的内部关系，按合伙人之间的关系对待？而以该组织的名义对外发生的外部关系，则按一个人或共同行为人为一方与其他民事主体发生的民事法律关系对待。如涉及诉讼事务时，业主委员会在取得全体业主授权后，可作为全体业主代表参加民事诉讼活动，其诉讼活动的结果也应归全体业主。通过法律、法规对业主委员会的解释，以及业主委员会的职责来分析，业主委员会的法律性质应为非法人组织。至于业主委员会的登记问题，应当明确该种登记仅为行政登记而非民事登记。

　　因此，业主委员会的性质可以概括为民间的非法人组织。

　　三、业主委员会的效力范围及限制

　　为了进一步明确业主委员会的地位和职责，《物权法》还就业主委员会决定的效力范围及效力限制问题作了明确规定。

　　《物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这是对于业主委员会权威性的进一步确立，同时也是对业主委员会权利的约束。这是由上述业主委员会的性质及其职责所决定的。

　　业主委员会属于业主自治管理性质的组织，所谓自治管理，是指特定物业的复数业主对该物业共用部位的共用权资本，依法组成业主社团凭借对该共有物业的复有权和业主们的成员权，通过一定的民主决策程序使全体业主的共有意志以业主公约和其他管理规约形式表达出来，并形成具有组织性纪律性的制度，从而依靠业主们民主制度、自律制度、公益保障制度和国家法制支持制度，来实现组建和运作团体的目的的一种由特定物业业主们形成单元性的社会的组控方式。因而，《物权法》的这条规定，从法律层面上明确了业主有服从业主大会和业主委员会决定的义务。对于一些业主以其没有参加业主大会或者业主委员会的会议为由，提出与业主大会或者业主委员会的决定事项相反的意见，并且要求法院支持其请求的情况，只要业主大会或业主委员会是在符合法定人数或者具有投票权的业主参加情况下，所作出的涉及小区事项的决定，对该小区所有业主都发生效力，具有约束力，所产生的权利和义务都必须享有和承担，单个业主或者部分业主以其未参加会议为由提出的主张不能得到支持。这既是由业主委员会的性质决定的，更是维护民主决策的权威性。

　　同时，在建筑物区分所有的情形下，业主的合法权益的内容非常广泛，涉及多方面的权利和利益。根据《物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主享有的专有权、共有权和成员权受法律保护，不受任何单位和个人侵犯。业主大会或者业主委员会的决定限制或者剥夺了业主合法权益的，自该决定作出后，业主有权请求人民法院撤销该决定。关于业主请求撤销该决定的期限以及从何时开始计算期限问题，我认为，可依据《民法通则》有关可撤销的民事行为原理，自行为成立时起超过一年当事人才请求撤销的不受法律保护的规定，适用于《物权法》中的类似情形。

　　此外，为了充分发挥业主委员会的职责，维护小区内最广大业主的合法权益，《物权法》还增加了业主委员会对业主行为的管理职责。如《物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”