64根“罗马柱”引发文华苑小区内争议

　　小区内一处日久失修的景观设施——“罗马柱”的动工修葺，却牵出了小区业主与业委会多年以来的旧账纠葛。近日，位于大华地区的文华苑居民向本报反映，小区业委会在没有得到三分之二业主同意的情况下，从公共收益中支付约16万元修缮“罗马柱”，引起了部分业主的不满，甚至阻止工程进行。

　　小区业主：同意人数未超三分之二

　　根据居民的反映，记者近日来到文华苑。小区内的64根“罗马柱”是其重要景观之一，历经近十年的风吹雨打已斑驳老旧，业委会将其维修作为今年的重点工作之一。这原本是一件改善小区环境的好事情，却因种种原因而四处受阻。

　　去年12月，关于“罗马柱”维修方案的最终表决统计公告在文华苑内各门号张贴，公告显示，“本小区共有投票权数为1707票，现参加投票业主共有940票，占总投票权数的55.1%；756票同意，占参加投票总数的80.4%……”

　　公告还指出，参加投票业主数已超过持有投票权业主数的一半，且同意实施此工程方案的票数已经超过了参加投票业主总数的一半，符合小区“业主大会议事规划”的有关规定。“为此，本小区业主大会决定，方案俟北区业主大会获得通过，即根据有关规定，委托物业公司具体组织实施。”

　　然而，该公告一贴出，立即遭到了一些业主的质疑。他们提出，16万多元的维修预算远超合理报价。业主沈培德表示，小区内有业主是做工程的，按照其经验整个维修工程的成本只有6万元多，以8万元的价格外包才比较合理。此外，“罗马柱”修缮方案的表决程序也不合法。并未获得小区内三分之二的业主同意，不符物权法相关规定，在此情况下便匆匆开工，实属“强行上马”。

　　“罗马柱”开工之际，沈培德等文华苑内业主还发起了“保卫罗马柱”的活动，对工程的合法性提出强烈质疑，甚至不惜以种种方式阻止该项目“强行上马”。

　　业委会：两个“二分之一”符合规定

　　就业主们的质疑，记者走访了文华苑业委会。文华苑业委会对业主提出的“强行上马”一说坚决予以驳斥。在其看来，“罗马柱”的整修工程从制定实施方案，到公开征求意见，再到最终的投票表决，均符合小区业主大会“议事规则”的有关规定。

　　业委会在向记者出示的一份情况说明中提到，小区内的两个居委、两个业委会、物业三方共同对“罗马柱”等景观构件的维修做过专门研究，提出实施方案，工程报价有理有据，每项预算都分别列出，公示七日后，通过业主代表发放表决票，由业主进行投票表决。最终表决人数与同意人数均超“二分之一”，业委会便认为，项目并非“强行上马”。

　　业委会还表示，“罗马柱”整修工程项目使用公共收益，符合“上海物业管理规定”的有关条款，即公共收益除了主要补充专项维修资金外，还可用于业委会的工作经费或者物业管理方面的其他需要。

　　记者调查：公共收益支出认定存争议

　　而记者注意到，双方的争议、矛盾，事实上主要集中在对使用小区公共收益是否等同于使用维修资金，动用小区公共收益是否应得到小区“三分之二”的业主同意这两个问题上。直至现在，业主、业委会并未就此问题达成一致。

　　根据一份《关于文华苑南、北物业专项维修实施方案征询意见的公示》显示，“罗马柱”的维修工程的分摊预算金额为162445元，将“从公共收益账户中转账”。

　　沈培德拿出《物权法》第七十六条规定，“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”、“改建、重建建筑物及其附属设施”，“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。沈培德认为，公共收益主要用来补充维修资金，要使用它当然应该取决于“三分之二”。

　　业委会却坚持认为，当初所形成的方案仅仅只是对“罗马柱”进行“维修”，而非“改建、重建”，并不需要法规中所需的“三分之二”要求。此外，“罗马柱”维修使用的是公共收益，而不是法规中所明确指出的“维修资金”，并不在需要两个“三分之二”以上同意才能表决通过的内容之列。

　　律师观点：公共收益应按规定使用

　　针对这两大焦点问题，记者特地走访了上海市现代律师事务所尤辰荣律师。在仔细研究相关案例后，尤律师表示，业委会违反了《物权法》的相关规定。

　　《物业管理条例》第五十五条明确指出，公共收益应当主要用于补充专项维修基金。尤律师解释说，公共收益是全体业主共有的，要使用就必须得到物权法规定数量业主的同意。

　　上海协力律师事务所物权法律师吕一强也表示，没有把公共收益打入维修基金账户就已经存在违规，那么它的使用也是不合理的。