房价中不再含“小配套”费

　　水、电、气、暖“四条线”，以小区建筑红线为界，分为了“大配套”和“小配套”。过去，这“四条线”的专营单位只负责建设、维护“大配套”，而小区内的“小配套”则由开发商负责建设，然后摊到房价中卖给业主，业主由此背上了此后维护的负担。日前经省人大常委会第八次会议通过，将于2009年5月1日起施行的《山东省物业管理条例》（以下简称条例），在专营设施设备的所有、维护问题上，开全国之先河，取消“大小配套”的划分，统一为业主向政府交纳一个配套费。条例明确规定，将目前住宅小区内专业经营设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费），交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。有关部门要根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减这部分配套费，最终由专业经营单位承担起完全的投资责任。专营设备属于专营单位所有，由专营单位负责维护。

　　省人大常委会法工委经济法制处处长董文生介绍，水电气暖等专营设备的问题，在物管立法过程中争议最大。立法征求意见时，绝大多数专营单位都在拿《物权法》中“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定作依据，认为水电气暖属于“公用设施”，所以是业主共有的。

　　董文生处长说，现在很多小区都是新建的，专营设备还不存在老化问题。等过几年，专营设备的维护就是个很头疼的问题。一个变压器坏了，更换要几十万元，这个钱由业主来拿，业主当然不愿意。而且，业主哪有技能来维护这些设备？

　　在这个问题上，条例明确规定，从“谁投资、谁所有”这一市场经济基本原则出发，规定住宅小区内专业经营设施设备由专业经营单位投资建设，“住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有”。而外省市还没有一个这样规定的，“这是我省物管立法的一个亮点”。董文生说。

　　如此规定，是否与上位法相违背？这涉及《物权法》规定的“公用设施”是否包括专业经营设施设备。为此，省人大常委会法工委副主任刘卿带队，特意赴京咨询了全国人大常委会法工委，得到答复：《物权法》规定的“业主共有部分”不包括专营设备，“公用设施”只包括道路、照明等设施。同时，国家财政部、建设部在《物权法》通过之后，制定的《住宅专项维修资金管理办法》中规定，业主共有部分不包括专业经营设施设备，专业经营设施设备的维修费用不得从专项维修资金中列支。这样，我省的规定与《物权法》并不矛盾。

　　条例规定，“住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费），并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。”

　　我省物管立法创7个“最”

　　本报济南1月12日讯《山东省物业管理条例》日前经省人大常委会第八次会议通过，将于2009年5月1日起施行。省人大常委会法工委人员介绍，回顾整个条例的立法过程，创下了7个“最”。

　　这7个“最”是：酝酿时间最长，从2001年启动立法项目到最后通过，历时8年。审议时间最长，2008年9月由省政府提交到省人大常委会后，历经三次审议，而一般的法规经过两审就通过了。会签部门最多，进行会签的多达16个行政部门，另有省高级人民法院和电力、邮政等若干单位。涉及各方利益最多，包括广大业主、物业企业、建设单位、专业经营单位和政府行政主管部门等。运用民主立法手段最全，民主立法、科学立法贯穿全过程，可以说，民主立法的手段能用的都用了，在不同的阶段两次在大众日报和山东人大立法网站上全文公布条例草案，征求全社会意见；还召开了立法听证会，就五大焦点问题进行听证；就专营设施设备移交问题召开了专题论证会，这是我省立法中第一次就其中某一条款召开专题论证会；还多次召开专家论证会、调研会和协调会。民主参与程度最深，从物管企业到业主、专营单位，各方积极提出意见。审议中争论最激烈，各方利益得到充分表达，并在深入研究论证过程中，达成思想和认识上的一致。

　　之所以创造了7个“最”，是因为物业管理涉及到城市的家家户户，各种利益冲突集中。据介绍，我省现有3000多家物管企业，从业人员近16万，管理的面积达4.7亿平方米，物业管理也从传统的住宅向机关、团体和商业区延伸。